房地产专题报告：透视新加坡和德国（92页）

行业报告下载 2017年12月07日 06:41 管理员

德国模式：以租赁为主，“供应充裕+法律保护+多重房地产税”抑制投资。供应端，德国政府依靠补贴体系和住房合作社制度等措施吸纳民间房源来保障社会住房供给，造就了市场成为住房供应主体的多元化供应结构，并且德国家庭小型化+人均居住面积较高导致了租赁大于自有的住房格局，目前德国住房市场由58%租赁住房+42%自有住房组成，其中政府房源占7%、市场房源占93%；需求端，政府通过有保（补贴、税收、贷款等优惠政策）、有压（不动产产权税、产权转让税、差价盈利税等高比例税收政策、租客保护和租金管制的租赁立法）的多重措施保护自住、抑制投资，并过去40年房价CAGR约2%，低于同期人均GDP涨幅的4%。房地产专题报告：透视新加坡和德国（92页）

背景差异：我国住房结构性问题、房地产经济和土地财政依赖将是强约束。虽然我国可在供应端学习新加坡的组屋和德国的租赁房，在需求端学习有保（补贴、金融等）有压（税收、法律等）政策，但新加坡和德国有其特色背景：房地产经济依赖小、土地财政依赖小、国土面积小和人口少、城市化已完成等，而反观我国，由于我国住房结构性问题（2010年户均1.1套，总量不缺、结构性问题）、房地产经济依赖强（房地产及上下游对GDP占比及增长贡献率均约30%）、土地财政依赖强（土地出让金占地方本级财政收入约45%、土地抵押贷款余额达11万亿）等特殊背景将约束我国在借鉴中并不能照搬，尤其打压政策，而更应有所学而有所不学，短期不必过度负面解读。

我国猜想：长效机制应有保有压，重在长效和稳定，因城施策、缓步推进。不同于认为长效机制为打压机制，我们认为长效机制应是：1）有保有压的住房配置机制：我国将形成以商品房为主、租赁住房+共有产权房为辅的多主体、多层次住房供应体制，同时通过有保有压的调控机制实现“住有所居、住房不炒”的目标；2）重在“长效”和“稳定”：一方面，长效机制应是一个稳定机制，目的在于住有所居，而非打压房地产，另一方面在长效机制应是长效化机制，以此稳定市场预期，保障普通住房需求；3）因城施策、缓步推进：不同于新加坡和德国，由于目前我国的住房结构性问题、房地产经济强依赖、土地财政强依赖等特殊背景将约束我国长效机制或应因城施策、缓步推进。

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