长租公寓研究报告：政策风起（31页）

行业报告下载 2018年03月05日 07:24 管理员

利好政策频频发布，顶层设计趋于完善。当前我国房地产市场房企高速开发竞增量的时代已过，存量房时代来临。我国一线城市及热点二线城市对人口的吸引力不减，这些区域住房供需矛盾仍较为严峻，2016年底以来调控政策频出印证了这种矛盾。2017年10月18日至24日在京召开的中国共产党第十九次代表大会指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”十九大明确将租购并举写入报告，租赁地位提升。自2015年以来，住建部、国务院等机构对支持租赁住房相继出台政策，这些文件相互补充表现出一定的连续性，这意味着在中央层面，政策的顶层设计趋于完善，未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。

地方积极跟进，试点城市全部出台方案。截至目前，首批开展住房租赁试点的12个城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆均已出台相关支持政策。在12个租赁试点城市中，杭州、广州表现积极，北京虽不在首批试点城市之列，但也积极发展住房租赁市场。2017年10月23日，北京宣布将与京东合作建设“北京住房租赁监管平台”。总体来看，省级层面已有辽宁、四川、安徽、河南、广东、江苏、云南、浙江等省份出台意见或通知。城市层面约有20余城出台约38项政策，推动住房租赁市场发展。长租公寓研究报告：政策风起（31页）

租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展。自2017年7月广州市人民政府首提“租购同权”以来，租购同权成为全民关注的焦点，各地试点方案中积极跟进。租购同权是促进房地产市场长效机制建设的重要抓手，对推进房地产市场平稳发展、平抑房价具有重要作用。在传统租赁模式中，承租人所能享受的公共服务影响其租赁意愿及租赁关系的稳定性，承租人不能享受与购房人相同的权益也是造成以往我国房地产市场“重购轻租”的原因之一，租购同权保障了承租人在子女就学、落户、财产权保障等方面的权益，降低了承租人的权益随意受侵害的可能，长期来看，利好长租公寓的发展。

长租公寓前景广阔，容量可期。除宏观政策环境利好长租公寓发展外，未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求。总体而言，租赁市场的容量逾万亿，据中国指数研究院测算，当前租赁市场的规模达1.38万亿元。伴随我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。据世联行统计，2016年部分热点城市平均首次臵业年龄已超35岁，新进人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉长。除此之外，晚婚导致首次臵业的年龄上升刺激租房需求。未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点，需求主要集中于人口流入地，未来长租公寓的需求将进一步释放。

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