房地产行业报告：物管，Reits（27页）

行业报告下载 2025年06月24日 07:43 管理员

根据中指研究院数据，截至 2024 年末，中国物管行业在管规模达 314.1 亿平，同比增长 4%，2020-2024 年复合增长率达 4.9%，百强物企在管面积增速连续三年回落，合管比降至 1.27。2021 年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致，虽然收入保持稳健增长，但增速降至个位数，毛利率和净利率均呈下降趋势。18 家样本物企中，11 家 2024 年收入同比增长或减亏，业绩表现符合预期； 2024 年毛利率和净利率基本为近三年低值，管理费率基本为近三年较低，银行存款及现金总额同比下降 1.4%，整体在手现金依然较充裕，派息比例依旧稳健，股息率维持较高水平。物管行业 2025 年发展机遇：三大方向助力板块价值重构（1）好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，受此影响物企陆续推出新产品、好服务抢占市场。（2）AI 时代下，物企通过对项目硬件和管理软件进行升级改造，实现成本的解节约及管理效率的提升。（3）房屋养老金政策下，城市更新和老旧小区改造迎来机遇，布局新赛道有望改善低价项目的盈利空间。 REITs 趋势及展望：关注政策支持的扩容方向及高分红资产 2025 年初至今，中国公募 REITs 市场呈现显著的结构性分化，抗周期板块表现强劲而顺周期板块承压。未来趋势上，短期内市场或继续受宏观波动影响，弱周期板块（如保障房、消费）若回调可能凸显配置价值，顺周期板块（如仓储、产业园）需关注内需修复与估值错杀机会；长期来看，政策支持的扩容方向（如养老、新型基建 REITs）及利率下行背景下高分红资产的吸引力或推动市场结构性机会深化。未来 REITs 市场将延续扩容与分化的双重趋势。在政策常态化发行和资产类型多元化的推动下，市场规模预计持续扩张，底层资产将进一步覆盖新基建、智慧城市、文旅等新兴领域，同时存量项目扩募提速将强化市场流动性。