2018年中国房地产上市公司研究报告(38页)

    现金流的变化反映了房地产上市公司的经营战略，规模扩张期的房地产上市公司呈现出高涨的投融资热情。2017 年沪深上市房地产公司现金及现金等价物净增加额为 18.20 亿元，同比下降 8.61%，大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额为67.87 亿元，同比上升 16.01%。其中沪深、大陆在港上市房地产公司经营活动产生的现金流量净额均值分别为 7.92 亿元、-11.41 亿元，同比分别下降 49.33%、144.26%，后者由正转负印证了其强土地投资意愿；沪深、大陆在港上市房地产公司投资活动产生的现金流量净额均值分别为-33.48 亿元、-104.16 亿元，同比分别下降 68.03%、111.84%，反映了后者在并购合作等权益性投资及投资性物业的投入增强；为满足投资加码下产生的大量资金需求，房地产上市公司不断加大融资力度，2017 年沪深及大陆在港上市房地产公司筹资活动产生的现金流量净额均值分别为 44.48 亿元、132.11 亿元，后者高于前者 1.97 倍，分别同比增长 83.06%、57.88%。 

    2018 年以来，房地产销售、融资压力持续趋紧，房地产上市公司在销售下行、融资不畅及偿债压力升级等运营环境之下，资金面趋紧已成必然。优秀房地产上市公司已经意识到资金面的重要性，以现金流管理为第一要务，重点防范资金流动性风险： 一方面，在 2017 年大力补仓之后，为保障现金流充裕，房地产上市公司在 2018 年整体放缓拓储速度、加快销售回款，确保经营性现金流的良性循环。对比 2017 年和 2018 年 1-4 月房地产上市公司拿地金额与销售额来看，进入 2018 年，千亿以上房地产上市公司坚持审慎的投资策略，拿地趋于理性，2018 年 1-4 月拿地金额（招拍挂+并购）与销售额比值均值为 31%.