房地产深度报告：详解预售制（26页）

预售阶段。香港购房者有意购买期房时，先在发展商办事处签署临时买卖合约及交付订金，购房者须付楼价的 5%作为订金。然后购房者在指定期限内前往发展商特定的律师事务所签署正式买卖合约及订立交付首期（楼价的 10-20%），并选择即时付清楼价、即时按揭或建筑期付款。购房者支付的预付款定金和首期存入律师行托管的账户，由律师作为托管人代开发商持有，得到承建商证明后律师才会将托管账款拨付给开发商用于支付建筑费。香港的预付定金约为 5%，首付款约为房价 20%。

期房建造阶段。在香港，如果购房者选择建筑期付款，购房者在建筑工程节点或时间节点根据签订的合约分期支付部分房款。台湾预售屋开工时会要求购房者支付一笔开工款，数额不超过房价 5%。随后在房屋建造过程中，购房者根据工程进度分 24 期或 36 期分期支付，通常按月支付，也会随着工程进度而调整。工程期款的发放具体时间根据建筑经理公司制定的工程进度核查报告。在最后交房时，购房者会同施工代为对房屋的施工质量、建材型号规格、附属设施等验收，购房者验房无误后才会将最终总房价的 3%交付给开发商，完成所有交付，并给予建筑经理公司总房价万分之五的手续费。

按揭贷款。在香港，如果购房者采用即时按揭支付，需要在签署正式买卖合约后 14 天内与银行签按揭合约，由银行将贷款金额交付发展商。台湾的按揭贷款手续在预售房屋营建完工后开始办理。银行主要对购房者本人进行清偿能力和信用评估（考核指标包括收入、借贷记录、信用卡消费记录等），然后和购房者签订抵押合同和贷款合同，贷款通常在产权第一次登记结束后发放。如果购房者通过开发商找到开发商合作银行，购房者信用评估没问题可以获得更高比例贷款。