住房租赁行业报告：房企和中介具禀赋优势（25页）

行业报告下载 2018年12月11日 06:39 管理员

政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善。自 2015 年住建部出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来，中央及地方政府陆续出台一系列支持政策，旨在扶持住房租赁市场发展。但由于当年恰逢房地产行业新一轮小周期的起点，政府和资本市场的关注重心仍然在于新房市场和房地产调控政策的博弈之上，对住房租赁市场的关注度一般。直到 2017 下半年，住建部、发改委、公安部、财政部、原国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，十九大强调建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，资本市场对住房租赁的关注度才重新提升。

通过土地招拍挂取得的自持地块，是企业可用来建设增量租赁住房的重要来源。根据中指院的统计，截至 2018 年三季度末，全国多个住房租赁需求较强的城市都有自持宅地成交。其中，上海、杭州、北京的自持建面最多，分别达到 258、210、190 万平。广州、南京、武汉、佛山、合肥等住房租赁试点城市也有至少 30 万平的自持建面成交。我们预计同为试点城市的深圳、厦门、成都、郑州，后续或会加大自持地块的供应。

融资困难是阻碍住房租赁企业规模扩张的主要原因。不管是采用重资产模式还是轻资产模式，住房租赁企业在获取房源时都需要一次性付出大量现金（重资产模式下需要买断物业产权，轻资产模式下通常需要一次性向房东支付押金和部分租金），再加上装修改造的开支，初期现金流出较大。而租金收入则是长期稳定的现金流入。现金流出和流入周期的不匹配，使得住房租赁企业经常面临现金流为负的困境。若不进行融资，则规模扩张将非常缓慢。