房地产行业租赁市场专题报告：房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状（27页）

行业报告下载 2018年12月31日 06:40 管理员

过去4 年间，四大一线城市城镇居民人均可支配收入保持较高的增长速度，2014 年至2017 年，北上广深城镇居民人均可支配收入由4.85、4.88、4.30、4.09 万元增长至6.24、6.26、5.54、5.29 万元，年均增幅均在8.5%以上。截止2018 年三季度，北上广深城镇居民人均可支配收入为50406 元、50989 元、46600元、44385 元，较2017 年同期分别上升8.88%、8.86%、8.36%、8.44%；与2016 年第三季度累计值相比，人均可支配收入增幅为18.81%、18.07%、17.89%、17.97%与房租增长速度相比，上海、广州的租金增长低于人均可支配收入增长，深圳住宅租金涨幅略高于人均可支配收入涨幅，仅北京租金增长速度明显高于人均可支配收入。

假设人均租房居住面积为30 平米，年租金采用该年12 个月租金的算术平均值，可以看到从2013 年以来，北上广深其租金/收入比一直远超国际公认的合理租金收入比：25%，但是在其后几年，租金收入比并未有明显上升，一直控制在50%以内，截止18 年上半年，北上广深租金收入比为47.44%、37.34%、44.77%、28.10%，可见广州的租金压力较小，未来仍具有上升空间，而北京、深圳其租金压力已较大，未来上升空间有限，若出现快速上升则更需要政策干预。一线城市在划定人口红线的同时，也一再强调产业升级。虽然未来人口的净流入规模将会有所下降，但人均产能将上升。伴随着人均可支配收入、消费能力的增长，未来一线城市房租将会保持上涨态势。