中国房地产2018年回顾2019年展望报告（74页）

行业报告下载 2019年03月28日 06:17 335 管理员

全国销售额 15 万亿，增速微降至 12.2%。2018 年在政策引导下，销售规模基本持平于 2017 年，增速延续去年缓和下降的趋势。2018 年全国商品房销售额累计实现 15.0 万亿、累计同比增长 12.2%，其中商品住宅累计销售额 12.6 万亿、累计同比增长 14.7%，办公楼累计销售额 0.63 万亿、累计同比减少 2.6%，商业营业用房累计销售额1.33 万亿、累计同比增长 0.7%，其他未列明属性商品房累计销售额 0.40 万亿、累计同比增长 5.0%；商品住宅销售额占商品房整体的 84.3%，比去年同期再增长 1.8 个百分点，贡献了 103.8%的份额增长，商品住宅仍然是商品房市场最大的增长动力来源，办公楼、商业营业用房和其他物业占比和增速在限商政策中持续走低，占比依次为 4.2%、8.9%和 2.6%，贡献率依次为-1.0%、0.6%和 1.2%。

销售额的增长不能掩盖销售面积的下行，量跌价升的顶背离是全年主基调。从均价来看，调控政策在一定程度上抚平了价格的增速。2018 商品房均价 8,737 元/㎡，同比增长 10.7%，而累计销售面积增速全年持续向下至年末，4 月下探回升后于年末再次下降至 1.3%；商品住宅更为明显，均价保持 10%以上的增长，累计销售面积增速持续下滑至 2.2%。价格增长与 2017 年严厉的政策，特别是多地的限价、限备案直接相关：2017年多数城市核心城区因调控政策交易缩水甚至停滞，成交的主力区域在非中心区，结构调整叠加政策调控，全国均价同比增幅控制在 5%左右；2018 年，开发商年初受制于按揭款回款几近停滞叠加市场向下预期，使得成交放缓，部分开发商不再固守预期价格，主动下调备案价以实现销售和资金回笼，带动核心区域交易量上行，同时滞后的成交进入备案期，成交结构再次调整，两相作用均价温和上行。

城市各有独立行情，重点监测城市价格稳中向上。总体来看，45 个重点监测城市市场呈现与 2017 年出现极大变化，与 2016 年整齐的步伐截然不同。一方面，去年的热点城市销售额除了北京下降了 4%以外，上海、广州、深圳均扭转了去年销售额同比大降的局面，今年分别上涨了 20%、17%、12%；2017 年二线城市中销售增速亮眼的重庆(2017年增长 66%)、哈尔滨(2017 年增长 37%)、大连(2017 年增长 24%)中，除重庆录得 40%的涨幅外，哈尔滨与大连表现平平，涨幅分别为-6%、-2%；而去年表现较差的合肥(2017 年下降 47%)、长沙(2017年下降 36%)、西安(2017 年下降 19%)今年出现大反转，销售额增速分别为 257%、42%、39%，合肥的大涨与回迁房纳入备案有关，更重要的是购买力释放的结果（后文详述）。