2019中国代表城市房地产市场预测报告（178页）

行业报告下载 2019年06月25日 14:22 管理员

难题 1：经济下滑与动力缺失 2018 年国内经济运行情况并不理想，下行压力加大。回顾近十年国内经济发展趋势，可以认为“L 型经济”并未成立。传统房地产开发对于经济的提振作用下降，2018 年房地产业对 GDP 贡献率相较 2017 年上半年下降约 40%。难题 2：“风险管控”难度加大近两年各种风险事件此起彼伏，管理层实施风险管控的难度不断加大。“经济维稳”与“风险管控”的矛盾点在于：没有足量货币释放就难以提振经济（整体下滑风险）；但货币效率及高杠杆又制约政府实施货币释放的决心（容易产生局部过热风险）。这产生两个结果：（1）维稳只能适度；（2）政策周期相较以往更短。房地产市场历来是“经济维稳”的重要抓手，然而过往三年各城一二级市场价格普遍大幅提升（风险因素明显增加）；而随库存消化，全国二级市场增长趋势已近尾声（“房产消费”对“提振经济”的效果趋于弱化）。因而，从政策上【大幅驱动地产增长以“维稳经济”】的合理性降低。

在房地产市场调控方面，2018 年国家政策呈现四大特点：（1）以加快推进构建长效机制为主线，持续推动不动产登记数据整合。10 月《关于巡视整改进展情况的通报》要求各地规范和加强网签备案制度，确保网签数据真实可靠。（2）强调分城施策，落实地方问责。3 月《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求各地要结合自身经济、供需、人口等情况编制住房发展规划；在全年多个重要会议及文件中，多次提及“落实地方调控主体责任”、“坚决问责”。（3）实施预期管理，稳定市场预期。7—12 月国家部委连续组织地方开展多次市场巡查、整治市场秩序。在四季度市场环境逐步转冷的情况下，10 月、12 月 2 次政治局会议则更强调稳定经济，给予市场信心。（4）政策更加注重松紧程度。前三季度地方政策持续加码，据不完全统计，3—6 月约 43 个城市 / 地区加码限购限售政策，6—9 月约 18 个城市 / 地区加码限购限售政策。“政策顶”出现在 8—9 月；四季度后随全国楼市降温，国家给予地方灵活施政的空间有所增加，多个城市出台更灵活措施对原政策进行修正，稳定市场预期（主要集中在对预售及网签的限制放松）。由此可见，应对经济下行压力加大，国家宏观调控仍需要在“维稳”与“管控”之间采取适度平衡，并未实施、亦难再实施“大水漫灌”；对房地产进行 “分类调控”及“预期管理”的政策基调始终未变，只是给予“地方灵活施政”更大空间。