存量物业市场研究报告：二十年历程回顾（27页）

1）金融对外开放加强，多家银行资管公司成立，核心区域写字楼获益首先，2018 年 7 月《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》实施，在金融、汽车、农业、矿产等多个领域推出 22 条开放措施。证券、期货和寿险行业外资股比提高至 51%，外资金融机构近期表现活跃。其次，银保监会 2018 年 12 月发布《商业银行理财子公司管理办法》，建设银行和中国银行的理财子公司同月获批，另有 24 家银行业已宣布将成立理财子公司。国内商业银行大举进入资管业务将带来增量写字楼需求，北京、上海、深圳等金融中心城市将获益最大。 总量来看，2018 年中国移动互联网月度活跃智能设备规模增至 11.3 亿，全年净增 4600 万，同比+4.2%，较 2017 年下降 2pc。行业总需求边际放缓，导致招聘人数出现负增长。智联招聘数据显示 2018 年以来 IT/互联网行业招聘需求人数同比增速明显下滑，二季度和三季度连续出现负增长。结构来看，人工智能、云计算、物联网等子行业继续高速发展，并与传统领域的金融、制造、零售、医疗、教育、交通等开始融合促进，创造出全新的商业机会。据《2018-2019 年中国 IDC 产业发展研究报告》，2018 年中国 IDC 业务市场总规模达 1228 亿元，同比增长 29.8%。 对于需要灵活协作、快速反应和成本优先的服务行业或初创企业而言，起源于美国的共享办公是个好的选择；据 CBRE 数据，74%的企业将共享办公用作短期用途，如新业务和新团队；2018 年全部共享办公租赁交易中 50%为 TMT 行业租户。目前上海和北京已成为亚太地区最大的共享办公市场，在全国共享办公市场份额中占比 32.5%和 32%，对区域内的存量物业有较大需求。 

从长周期来看，北京和上海的甲级写字楼空置率波动幅度略大于深圳和广州，我们认为上海可能的原因在于“多中心”城市规划模式以及近年来非核心区办公的兴起；北京 2016 年甲级写字楼空置率的快速提升或源于 2015年 2 月中央财经领导小组第九次会议上提出的疏解北京非首都功能、推进京津冀协同发展，部分企业总部外迁导致。