商业不动产资本化公募REITs研究报告：寻找中国版公募REITs的“价格锚”（32页）

行业报告下载 2019年07月02日 08:23 管理员

国内商业不动产大宗交易保持活跃戴德梁行发布的大中华资本市场报告显示，虽然在过去的 2018 年中国内地投资市场受到去杠杆及资管新规等信贷紧缩政策的影响，但商业不动产市场的交易仍然保持活跃，2018 年中国内地商业不动产大宗交易额达 2,960 亿元人民币（约合 438 亿美元），交易金额创下历史新高，较 2017 年上升 9.5%。同时在 2018 年间有诸多一线城市地标性物业成功交易，获得市场瞩目。强劲的投资需求延续至 2019 年，根据戴德梁行统计数据显示， 2019 年一季度中国内地商业不动产大宗交易额高达 810 亿人民币（约合 120 亿美元），较去年同期上涨 14.6%。北京、上海、广州、深圳四个一线城市依然是投资人最为看重的投资目的地，2018 年大宗交易额合计占市场总额的 75%。其中上海 2018 全年商业不动产总交易额达到 1,172 亿元人民币，与 2017 年基本持平，连续 3 年交易额超过 1,000 亿大关，牢牢占据内地交易最活跃城市称号。北京的大宗交易市场也十分活跃， 2018 年全年交易金额同比上涨 26%，达人民币 560 亿元，其中第四季度高达人民币 350 亿元。2019 年第一季度，一线城市投资交易继续保持上一年火热形势，其中北京一季度交易额同比增长 241%，上海同比增长 88.8%，广州同比增长 28.3%，深圳同比增长 163%。相比之下，二三线城市交易额有所回落。

2018 年外资机构投资总额达 960 亿人民币（约合 142 亿美金），占总交易额的 32%。在地域选择上，外资机构尤为偏好一线城市，占其在中国内地投资总额约 99%，达 946 亿人民币（约合 139 亿美元），投资金额较 2017 增长一倍多。外资同时也占到一线城市总投资额（内资和外资）的 45%，明显高于 2017 年25% 的份额。2018 年外资机构在上海商业不动产市场投资了共计 715 亿元人民币，同比增长 78%，代表性项目包括新加坡政府投资公司和凯德集团以 198 亿元的资产价格联合收购北外滩星港国际中心。在北京这一通常外资不易进入之地，外资机构于 2018 年占到了 30% 的投资份额；在粤港澳大湾区，深圳和广州两地的外资投资占比也高于往年，达 12%。2019 年第一季度，外资机构继续积极收购一线城市优质商业不动产，在该季度贡献了约 280 亿元人民币的投资额，占一线城市总投资额的 35%。