房企业绩研究报告：用两种数学模型测算主流房企业绩（40页）

行业报告下载 2019年07月28日 07:16 管理员

归母净利润测算方法：在营业收入测算的基础上，根据楼面地价与销售均价之比、少数股东权益比例等指标估计2019年净利率，从而预计归母净利润。综合两种测算方式：剔除明显偏高或偏低的拟合结果。在两种拟合方式均合理的情况下取二者平均值，并计算较2018年的同比增速。

模型假设：（1）项目预售到竣工结算周期为2年；（2）竣工时完成结算；（3）其他业务收入以过去两年复合增速增长。系统性偏差分析：（1）按两年的结算周期拟合较为粗略 t年竣工结算项目可能由t-1、t-3甚至更早年份销售，当均价、权益比例波动较大时，仅用t-2年销售情况拟合收入误差可能较大。（2）竣工≠结算除非企业主动调节结算节奏，年底竣工但尚未完成结算的比例往往保持稳定，拟合误差可控。（3）其他业务收入测算较为粗略绝大多数房企的其他业务收入占比较小，对总收入测算影响不大。

新城控股：竣工面积中可能包含综合体中的出租物业，拟合收入增速偏高； • 中南建设：未披露过去几年竣工面积，无法验证模型准确度； • 首开股份、保利地产、金地集团：历年结算面积小于竣工面积，用竣工面积拟合收入增速偏高； • 蓝光发展：根据半年度业绩预增公告，预计上半年归母净利润达12.25亿元，公司也公告期权激励考核目标为19年实现净利润不少于33亿元，因此根据竣工面积预测的全年20.32亿元的归母净利润大概率偏低，不适用该方法。