香港地产行业报告：制度之殇积重难返（41页）

行业报告下载 2019年08月28日 07:33 管理员

亚洲金融危机爆发，累及地产业大幅调整。1998 年亚洲金融危机爆发，香港联系汇率制度受到严重冲击，股市也从高位开始持续暴跌。受此影响，香港的投资、消费急速下滑，包括旅游业、酒店、百货零售、餐饮等行业均受到严重影响，致使 1998 年香港 GDP 录得-5.9%的负增长。金融风暴下地产业难以幸免，叠加上文所述的“股地拉扯”之效应更是放大了地产业调整的幅度。覆巢之下，长江实业、新鸿基地产等各大地产公司纷纷开始降价促销，确保自身现金流，但争相降价销售的行为进一步加剧了房价和租金的下跌，根据香港差饷物业估价署数据，1998 年底香港租金和房价较 1997 年底分别同比下跌 27%和 38%。

房价回调持续时间长幅度深，政府再次减少土地供给，稳定市场。房价的调整并未很快结束，这轮调整一直持续到 2003 年中，2003 年 9 月房价的最低点较 1997 年 9 月的高点下跌幅度达到惊人的 65%，租金同比亦下跌 48%。地产业与香港的经济已深度绑定，1998 年广义地产业（包括地产业、楼宇业权和建造业）占香港 GDP 的比重已达 30.6%，因此香港经济企稳离不开房地产的整体稳定。特区政府也推出一系列政策力图稳定房价，例如将 1999 年财政年度预算中的“首次置业贷款”由 36 亿元增加至 72 亿元鼓励居民购房。但最立竿见影的仍是调节土地供给，1998 年的土地出让面积同比减少 43%。进入 21 世纪后，从 2001 年起特区政府持续减少土地供给，供应量最少的 2003 年之出让面积甚至不及 1997 年的 10%。持续低位的土地供给确实帮助香港房价在 2003 年最终走出谷底，但也为 2009 年之后的又一轮房价暴涨埋下隐患。

2009 年后房价的腾飞离不开低利率环境的推波助澜。诚如上文所述，进入 90 年代后利率水平成为左右香港房地产业的核心指标，回顾过去 20 年香港的利率环境，绝大多数时间都处于非常低的水平，其中 2002 年 1 月~2005 年 3 月的三年多时间以及 2008 年 11 月起至今超过 10 年时间，香港最优惠贷款利率都低于 5.1%。2001 年起的持续降息与其他政策结合帮助香港地产业走出了亚洲金融危机的阴霾，而 2008 年起的低利率环境不仅帮助香港地产业迅速从全球金融危机中涅槃重生，还助推了 2009 年起房价的腾飞。

全球宽松周期开启，资金面宽松继续推高房价。2008 年全球金融危机再度来袭，香港此次提前降息，并将最优惠贷款利率维持在 5%，房价指数最大跌幅仅 14%。之后全球宽松周期开启，以美国为首的各国央行开始扩表，造成大量资金涌入香港。此时香港的房产已经彻底沦为金融资产，任何传统经济学的供需理论都已经无法解释其之后的走势。2009 年起香港房价一路向北，根据香港差饷物业估价署编制的售价指数，2019 年 6 月再次创出新高的 394.1，较 2008 年低点上涨 265%，年复合增速达到 13.8%，期间仅在 2011 年 12 月、2015 年 9 月和 2018 年 9 月有过 3 次短暂的横盘或小幅调整。而更能反映真实经济状况的租金指数同期涨幅仅 108%，年复合增速为 7.6%。

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