2019年中国房地产融资形势研究报告（28页）

行业报告下载 2019年09月20日 07:03 管理员

房企开发资金的来源主要分为：国内贷款、自筹资金、利用外资、其他资金： ①国内贷款包括银行贷款和非银金融机构贷款；②自筹资金包括自有资金、债款及股票融资；③利用外资包括外国银行商业贷款、对境外发行债券和股票； ④其他资金主要以预收账款及定金、个人按揭贷款为主。从各部分资金来源占比来看，截至 2019 年上半年，其他资金、自筹资金、国内贷款、利用外资占比分别为 53%、31%、16%、0.1%；其中国内贷款、其他资金占比较 2018 年末分别上升 2 个、1 个百分点，自筹资金占比较 2018 年末下降 3 个百分点。国内贷款——2018Q4 以来房地产开发贷款余额增速持续回落、2019 年 6 月后地产信托募集规模明显收缩房地产行业开发国内贷款累计同比增速自 2019 年 3 月份回正后持续提升，截至 2019 年上半年国内贷款累计额达 1.33 万亿元，同比增速达 8.4%，较 2018 年 6 月的低点提升 16.4 个百分点。作为房地产企业国内贷款的主要来源之一，房地产开发贷款余额于 2018 年 3 季度起持续走低，截至 2019 年上半年房地产开发贷款余额同比增速为 14.6%，较 2018 年 3 季度的高点下降 9.9 个百分点。

房地产行业开发自筹资金累计同比增速自 2019 年 3 月份回正后持续提升，截至 2019 年上半年自筹资金累计额达 2.67 亿元，同比增长 4.7%，较 2018 年 9 月的高点回落 6.7 个百分点。 2019 年上半年，SW 地产板房地产企业信用债发行规模达 3344 亿元，同比增长 51%;其中，2019 年一季度发行规模为 1815 亿元，维持在近 3 年的高位，同比增长 68%；2019 年二季度发行规模较一季度下滑 16%至 1529 亿元，同比增长 35%。融资成本方面，截至 2019 年 7 月份，房企信用债平均票面利率为 5.6%，较 2018 年的平均票面利率小幅下降 0.7 个百分点。2019 年 2 月房地产开发资金中外资规模累计同比增速达到 328%的历史高位；之后增速迅速回落，截至 2019 年上半年外资规模达 42.7 亿元，同比增长 52%，较 2019 年 2 月的高点回落 276 个百分点。自 2019 年起，内地房企海外债发行规模明显提升，2019 年上半年发行规模达 396 亿美元，同比增长 17%；其中，2019 年一季度发行规模为 232 亿美元，同比增长 32%，达到历史高位；2019 年二季度发行规模较一季度明显下降 29% 个百分点至 164 亿美元，同比增长 1%，但仍处于历史较高水平。在规模提升的同时，房企海外融资成本也在提升，截至 2019 年 7 月，房企海外债平均融资成本为 8.8%，较 2016 年提升 3.1 个百分点。

房企海外债到期压力也逐步展现，将于 2021 年 1 季度达到峰值；截至 2019 年 7 月末，内地房企海外债 1 年内、1-2 年内、2-3 年内到期规模分别为 268 亿美元、403 亿美元、332 亿美元；2018 年 4 季度以来（截至 2019 年 7 月末）内地房企海外债券发行规模已达 555 亿美元，已可完全覆盖 1 年内到期的海外债券余额，因此行业短期海外债券偿债压力可控。综合来看，2019 年行业信用债及海外债券偿债压力仍可控，“借新还旧”的持续性是一个重要的决定性因素。