中国房地产税专题研究报告：改革历程、征收现状及效果（13页）

行业报告下载 2019年09月20日 08:00 管理员

主要征税对象为办公楼和商业营业性用房，对个人住房免征。《房产税暂行条例》规定了房产税的 5 类免征对象，其中包括个人所有非营业用的房产，意味着占全国城镇商品房存量金额 80%以上、存量面积 90%以上的房产被纳入免征范围。目前办公楼和商业营业性用房成为主要征税对象，两者在全国存量房市值中占比不到 20%，面积占比不到 10%；而采用历史成本法的房屋余值作为税基，和西方采用的房产评估值相比，房产增值额未被纳入征税范围。 3 房产税试点：沪渝率先开征，效果有限 3.1 沪渝开展房产税改革试点 2011 年，上海和重庆率先试点进行房产税改革，开始对个人住房征收房产税。当时实施的背景是房地产短周期牛市，房价迅速上涨，2010 年 4 月国务院推出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），开始在全国主要省会及计划单列市进行限购措施，而房产税也被当做抑制不合理房地产需求和房价过快上涨的工具进行试点。从征税规模看，2011 年房产税试点当年，重庆房产税登记应税住房仅 8791 套，总建面 215.1 万平方米，征收总额约 1 亿元；上海房产税登记住房 7000 多套，认定为应税住房 1017 套，征收总额不超过 1000 万元。从税收方案看，上海方案主要体现在：（1）仅对新购住宅征收，本市家庭、住满 3 年或属于高新人才的非本市家庭首套免征；（2）家庭人均有 60 平免征面积；（3）税率 0.4%-0.6%。重庆方案主要体现在：（1）存量房仅对独栋住宅征收、新购房仅对独栋住宅、高档住宅和在本市无工作、户籍和企业的人员第二套住宅征收；（2）税率 0.5%-1.2%，交易价格在上两年主城均价 3 倍以下的税率 0.5%；（3）存量住宅每户有 180 平免征面积，除三无人员外的家庭新购商品住宅有 100 平免征面积。

上海和重庆的试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向，共同之处是：（1）征税重点以新增购房为主，同时，买高价房就要交更多的税；（2）实行差别化税率，上海有两档，重庆有三档，控制高档住房的比例；（3）较为宽松的免税政策，可以减少征税对居民的基本住房需求的侵害；（4）限制外来的投资需求，根据是否为本地居民采取不同征税条件。不同之处是：（1）征税目标不同，上海主要是抑制投资，重庆主要是抑制高档住房消费；（2）实施范围不同，上海全市推行，重庆仅覆盖主城九区；（3）征税对象不同，上海针对增量住房，重庆针对高端住房。从税收效果看，试点并未带来可观的税收收入。上海和重庆房产税在税收总占比中未明显增长，2018 年两市房产税分别为 213.8 亿元和 67.3 亿元，占地方财政税收比重分别为 3.4%和 4.2%，分别占各自土地出让收入的 11.1%和 3.2%。而扩围的个人住房房产税并不多，重庆市 2011 年对居民住宅征收房产税收入 1 亿元，2012 年也仅 1.4 亿元。

从市场效果看，对房价影响不显著。短期看，2011-2012 年上海和重庆商品房均价涨幅放缓，其中上海 2012 年出现负增长。实际上这并非主要受到房产税试点的影响，而是政府宏观政策调控的结果。对比 2011-2012 年部分重点城市，相同时期内，各城市新建商品住宅价格指数步调一致，上海和重庆并未出现独立走势。长期看，沪渝房产税试点对房价的影响不大，2011-2018 年，上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为 8.5%和 8.6%。