地产行业报告：生存（71页）

行业报告下载 2019年09月26日 08:53 管理员

政府的土地出让中，多用途的综合体项目越来越多，很多地块出让要求配建或者引入相应产业，招商引资的能力、商业项目的引入将会是政府在土地出让中重点考量的因素。在 2017 年 8 月济南市出让的汉峪片区的宗地中，附加了引入金融、产业总部类企业，引入一家“2016 年中国电子信息百强企业”前 20 名企业等要求。预计随着政府对产业和人才的重视程度提升，后续附加类似条件的土地出让形式将会越来越多，竞拍公司的招商引资能力或许会成为重要的考量因素。从政府的角度考量，随着土地资源的日益稀缺和行业环境的转变，政府土地出让的模式将会发生深远的变化，政府将越来越重视土地带来的持续的、长期的收益。传统的居住用地的出让模式，政府以获取短期的一次性收入为主，一旦土地使用权出让给开发商以后，这块土地未来产生的价值以及自身的升值空间与政府再无关联。由于居住用地的高楼面地价，在城市边界大幅扩张时期，一方面政府拥有充足的潜在用地供应，另一方面政府拥有大量的优质的投资方向，因此政府有获取短期收益来拉动城市建设的激励。随着城市城镇化进程的放缓，土地资源日益稀缺，政府也更加希望从土地资源获取长期的、持续性的收益。混合供地模式未来将成为政府土地供应中重要的组成部分，居住、商业和工业用地的混合将成为政府未来重要的土地出让模式。除了土地出让金带来的一次性收入外，工业用地通常会为政府带来相应的税费收入，同时也会为政府带来就业、区域价值提升等正面的社会效益，而商业用地如购物中心、写字楼则直接为政府提供持续的如房产税等税费收入，其中的商铺、商户也间接提供长期稳定的税费收入。同时，优质的工业项目或商业项目能够带来明显的聚集效应，带动项目周边的人口和经济活动发展，这也是政府可能的潜在收益。

我们假设工业用地出让中的整理成本约为 70 万元/亩。根据我们所借鉴的文献，2008 年上海郊区土地整理到三通一平的程度，基本费用大致在 50 万/亩的水平。2008-2018 年，按照我国年均通胀率为 3.86%来计算，对应现在的土地整理费用约为 70 万元/亩。我们以此来作为杭州市萧山区工业用地的平均土地整理费用。税收收入的折现率的确定，由于财政收入不可能涉及风险较高的投资领域，参照 2015 年 10 月 24 日的存款利率，一年期和五年期的定存利率分为 1.75%和 2.75%，我们以 2.5%为远期税收收入的折现率。在折现期限的选择上，根据所借鉴文献的选择，由于地方政府的一届的任期为 5 年，以 5 年作为工业项目远期税收收入的折现期限。地方政府工业用地出让收益与所引入的产业所能带来的税收产出关系密切。由于工业用地对于政府收益而言最直接的就是产生税收收益，因此，工业用地所对应的税收产出率越高，工业用地单位收益越高。从收益地价比来看，收益通常为土地出让金的 7-8 倍左右，同时考虑到计算所用的税收产出率为所要求的最低值，实际所带来的税收产出通常会高于出让文件中要求的税收产出率，而且税收产出通常会呈现增长态势，因此实际的收益成本比应当更高。相比于居住用地的出让，工业用地带来的收益不低于居住用地。以生物医药产业对应的工业用地为例，所对应的收益现值约为 9600 元/平，而同时期附近出让的商住用地成交楼面价不到 8000 元/平。尽管工业用地的收益存在一定的不确定性，且需要较长的时间来实现，但工业用地所带来的直接间接收益，以及潜在收益让地方政府有动力进行以地引资，来替代传统的土地出让模式。

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