非住宅物业管理研究报告：升维新模式（68页）

行业报告下载 2019年11月26日 07:01 管理员

中短期内，具备规模房企背景的物管公司能够通过接管母公司的竣工项目，实现在管面积的快速扩张。但长期来看，随着在管面积基数的提升，以及房地产开发规模的趋势性下降，仅仅依靠母公司资源并不足以支撑物管公司的持续高速扩张。因此，龙头物管公司开始依靠品牌优势，逐渐发力第三方项目的拓展，为长远发展打下坚实基础。主流物管公司中，彩生活、绿城服务、永升生活服务、保利物业、雅生活服务第三方项目较多，2018 年末第三方在管面积占比分别达到 99%、70%、64%、43%、40%。我们认为未来存量非住宅项目拓展空间有望大于住宅项目，因为对于供给端：非住宅物业管理领域，尤其是城市公共建筑和公共空间服务领域，过去关注度不高、重视程度不够，人力配置相对不足，管理模式相对粗放，服务内容少且品质低，未来存在较大的标准化、规范化提升空间；对于需求端：龙头物管公司对非住宅物业的关注度正在持续提升，利润率虽然不高，但是较为稳定，依靠规模扩张能够逐步做大体量。非住宅领域业态多元，市场空间更为广阔，除了可以容纳纯粹的非住宅物业管理公司之外，还能承接住宅物业管理公司的业态拓展。根据上市物业管理公司 2018 年报，在有披露明细数据的公司中，雅生活服务、绿城服务、中航善达、浦江中国、祈福生活服务非住宅物业均占在管面积的 20%以上，绿城服务、中航善达、永升生活服务、佳兆业美好、浦江中国非住宅物业占收入的 20%以上，多个公司明确表示将继续提升物业管理组合的多元化程度。

近年来，随着龙头物管公司规模的扩大，其积累的客户数量和分布广度都在增加，开展增值业务的规模效应逐渐显露。越来越多物管公司除了开展保安、保洁、保养、保绿等基础物业服务，也开始通过增值业务增厚业绩，提升盈利能力。根据物协和易居的数据，2018 年 500 强物管企业增值服务营收占比为 20%，但却贡献了 30%的净利润。根据中指院的数据，2018 年百强物管公司增值服务和基础物业服务净利率分别为 18.50%、5.64%。增值服务盈利能力显著高于基础物业服务，为物管公司业绩增厚和盈利能力提升贡献了重要力量。主流上市物管公司中，佳兆业美好、雅生活服务、永升生活服务、滨江服务、新城悦、绿城服务等公司对增值服务重视程度较高，2018 年收入占比均达到 30%以上，显著高于百强物业平均水平。从增值服务的种类来看，由于多数物管公司在管项目以住宅为主，百强物管公司增值业务发力点和创新点多集中于与住宅相关的空间运营、房屋经纪、电商服务等业主增值服务和案场服务、工程服务、顾问咨询等非业主增值服务领域，但与此同时，部分物管公司开始为非住宅物业提供增值服务。如中航善达为非住宅业主提供会议服务、餐饮服务、重大活动、重要的组织接待、公寓管理、资产管理、房地产经纪、招商引资和市场营销策划等延伸服务，绿城服务为非住宅物业提供新零售服务、园区空间运营服务、车位服务等，佳兆业美好为非住宅物业提供停车位租赁业务、空间租赁业务、智能解决方案服务（主要包括自动化以及其它硬件及设备安装服务）等。

2018 年以来物管公司加速证券化，资本市场趋于活跃。2018 年以来共有 10 家物管公司在港股上市（雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业美好、永升生活服务、滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务），1 家物管公司在 A 股上市（南都物业）。截至 2019 年 10 月 29 日，保利地产旗下的保利物业、银城国际控股旗下的银城生活服务、时代中国控股旗下的时代邻里已向港交所递交上市申请，新大正物业已通过证监会审核将于 A 股上市，开元物业已向证监会递交 A 股上市申请。