融资新政下房地产债务研究报告（20页）

行业报告下载 2020年02月03日 07:17 管理员

房地产行业融资渠道受政策限制，房企到位资金增速持续下滑，但 2018 年 7 月以来宏观政策有所微调，房地产行业融资有望边际改善，但长期来看很难再度迎来放松；房企资金来源增速结构分化，开发贷增速回升，股权融资和信用债延续低迷，信托增长趋缓，在保证房企不发生系统性风险的同时将杠杆控制在合理水平自 2016 年底以来，地产行业调控升级，多部门出台政策规范行业融资行为，行业融资渠道全面收紧，银行对房企放贷审核趋严，公司债、信托、委托贷款和私募资管等均在不同程度受到限制。2018 年 7 月以来，我国宏观政策有所微调，国务院常务会议发言提出，“要求保持宏观政策稳定”，“根据形势变化相机预调微调、定向调控，应对好外部环境不确定性，保持经济运行在合理区间”、“稳健的货币政策要松紧适度保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，落实好已出台的各项措施”等。经济下行压力下，行业政策有望边际改善，去杠杆趋于缓和，由“去杠杆”转向“稳杠杆”，流动性由 “保持流动性的合理稳定”转向“保持流动性的合理宽松”，有望改善总体融资环境；信用风险下降和大环境资金面的改善都将改善房企的融资困境。但另一方面，国务院常务会议也指出，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，长期来看行业调控很难再度迎来放松，“大水漫灌” 式强刺激、任由房企加杠杆也与此前十九大报告中提出的“要坚决打好防范化解重大风险攻坚战”、“守住不发生系统性金融风险的底线”背道而驰。

从历史上来看，行业资金面与宏观环境与政策高度相关。2009 年、2012 年和 2016 年，房地产开发到位资金增速在宽松的环境下改善明显；另一方面，行业资金面的每一次见顶回落，也伴随着政策和宏观资金面的收紧。2010 年 4 月，国务院出台新国十条抑制房价过快上涨，到位资金增速随之开始快速下滑；2013 年 2 月国务院出台“新国五条”，3 月发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，同时银监会出台 8 号文对银行理财产品非标投资进行约束，到位资金也于同期见顶回落。2016 年 4 季度以来，行业调控再度升级，随着调控政策的趋严以及大环境资金面的收紧，房地产行业总体资金面随之持续紧缩，投资到位资金增速延续下滑态势。2018 年 1~6 月，房地产开发企业到位资金 79,287 亿元，同比增长 4.60%，增速比 1~5 月回落 0.50 个百分点，低于去年同期 6.60 个百分点。2018 年 7 月，资管新规细则的边际放松和国务院常务会议提出“保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕”，下一阶段社会融资增速或将趋稳。

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