中国物流地产市场报告：格局演进（28页）

中国电商市场销售额和快递业务量每年都在大幅增长， 这意味着电商巨头不可能在极短时间内通过自建库来满 足其对所有城市的仓储需求。鉴于此，我们预计在一定时 期内大型电商将保留甚至增加租赁面积，同时继续拓展自 用物流仓储网络。尤其在一线城市及周围卫星城中，为配 合产业结构升级调整，物流仓储用地供应持续收紧，这使 得电商巨头也很难进行自建仓布局或扩张。 同时，在阿里巴巴和京东等主流电商平台之外运营的垂 直电商企业正逐渐形成一个市场。这类垂直电商企业虽 然缺乏建立自用仓库的资源，但仍对现代化的仓储空间 有较大需求。预计未来，这类市场需求仍将通过租赁来 满足。

过去十年，从快时尚零售商到大型超市，来自于各类实体零售连锁店的仓储需求十分旺盛。如今，不断 变化的消费者偏好和新品牌的崛起印证了新品类的零售商将不断涌现，从而推动仓储需求进一步发展。 例如，随着消费者对健身和“运动休闲”时尚的喜爱，中国的运动服饰市场增速强劲（见图4）。耐 克、李宁等国内外运动服装品牌收入迅速增长并且积极开设新店。近期，市场也不乏运动服饰公司租赁 仓库的案例。

高度活跃的中国内资零售企业——如李宁和安踏等运动服饰品牌——预计将在未来的仓储市场中发挥重 要作用。典型案例还包括：类似于名创优品和诺米家居这样的平价连锁店在短短几年内大量涌现在中国 的商场和街头。这些品牌对市场扩张充满野心，并开始租赁高标库来支持其运营。 化妆品和家具等其它零售品类别的销售额和仓库租赁面积都在近期有显著提升。随着中国零售业的发 展，未来几年可能会出现更多类似的情况。我们也同样预计新冠肺炎疫情将会带来更多的实体品牌升级 供应链，以支持全渠道的交付模式。