REITs行业报告：从海外REITs发展看地产板块机会（25页）

行业报告下载 2020年09月10日 07:30 管理员

虽然受疫情影响，现阶段美国REITs所处的大环境好于2008年次贷危机时期，主要是由于现阶段疫情对房地产的冲击力度小于次贷危机对房地产行业的打击。由于美联储开启了史无前例的大规模货币宽松政策，且疫情加速了居家办公浪潮，今年美国房地产受到的冲击还不够明显。从需求端来看，现阶段美国人民的购房需求受疫情影响不是很大，4 月之后美国房地产市场有所回暖。今年来美国新建住房销售数量于 4 月达到低位，为 53000 套，此后新建住房的销售行情显著回升，6 月新建住房销售数量回升至 74000 套。今年 4 月美国新建住房平均价也达到了近 3 年以来最低值，为 353800 美元，6 月回升至 384700 美元。MSCI US REIT 指数于 2007 年 2 月达到 1233.66 点的高位之后，受次贷危机爆发的影响，MSCI US REIT 在 2009 年 3 月最低跌至 287.87 点的低位，跌幅高达 76.67%。2009 年以后，美国房地产行业开始从次贷危机中复苏，于 2020 年 2 月达到历史最高值 1358.59 点。此后受新冠疫情影响， MSCI US REIT 指数在 2020 年 3 月一度跌至 751.71 点，跌幅达 45.67%；随着美国经济重启，MSCI US REIT 指数于 2020 年 8 月 10 日上涨至 1084.12 点。

埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、大众仓储信托、公平住屋、数字房地产信托是美国具有代表性的大型 REITs 公司，在现阶段的疫情下表现出较好的韧性。公平住屋（EQR）成立于 1966 年，总部位于伊利诺伊州芝加哥，是美国最大的住宅类物业投资信托基金（REITs）公司。公平住屋的架构选择建立 UPREIT 的主要原因之一——合理避税。EQR 的伞型结构使其在扩张时期融资以收购资产和后期以股权方式退出非核心资产合理避税起到了关键作用。2020 年上半年公平住屋约 97.6%的租赁总收入来自住宅公寓租赁，这些租赁一般不超过 12 个月。住宅公寓租赁包括了与公用设施回收、停车、仓储和宠物租金等项目相关的租赁收入。2020 年上半年公司约 2.4%的租赁总收入来自期限一般在 5 至 10 年之间的非住宅租赁。非住宅租赁一般包括底层零售空间和主租赁的车库，作为居民的附加设施。非住宅租赁包括与公用事业回收、停车租金和仓库租金等项目相关的租赁收入。