权益市场研究报告（32页）

房地产投资热情降低，溢出投资将逐步转向金融市场。2000 年以来，我国住房资产 占据居民总资产一半左右，但随着房地产投资高收益、低风险属性将被逐渐弱化。2017 年以来，我国居民住宅平均价格增速明显放缓，同比增长幅度一度由 18.86%（2017 年 1 月）下降至 2.93%（2020 年 4 月），之后一直保持在 3%~4%的水平。其中一线城市住 宅平均价格增速从 26.72%（2016 年 9 月）下降至 0.60%（2020 年 4 月），之后一直保持 在 1%~3%的水平。房地产收益率显著降低，居民资产会逐渐溢出，流向其他配置领域， 主要流向金融资产。2000-2016 年，我国居民房地产其配置比例由 55.2%降低至 45.8%， 而金融资产配置比例由 39.22%上升至 50.44%，除存款以外的权益、债券投资以及其他 金融资产占据比例由 17%上升至 26%。当前中国居 民金融资产仍以存款为主。存款作为最传统的资产配置方式，以其低风险的特性吸引占 绝大多数的风险厌恶型居民，较为保守的投资理念使得居民对于“保本”的需求较高， 从而使存款的在金融资产配置中的比例居高不下。2000-2016 年，存款在居民资产配置 中由 22%上升至 25%。3）全球利率下行趋势下，存款有望逐步转移至其他金融资产， 预计金融资产内部结构将发生改变。

预计存款会向低门槛的银行理财、公募基金转移， 从而满足居民对于收益率的要求。资管新规冲击机构理财体系，“破刚兑+净值化”促成居民理财新需求。2018 年 4 月，在刚性兑付、多层嵌套、资金池等风险日趋暴露的背景下，资管新规出台，标志着 资管行业进入统一监管时代。资管新规就投资资金规模，投资者准入门槛进行严格限制， 并规定资管行业实行特许经营，要求资管业务消除多层嵌套，破除刚兑，抑制通道业务， 实行净值化管理。从机构层面来看，去通道、去资金池、严控期限错配严重冲击以此为 生的券商资管与信托业；对银行而言，表外理财业务受限，理财业务收益率水平显著下 降，理财产品因净值化调整有了亏损的可能性。结合数据，一年期银行理财预期年收益 率从 4.24%（2019 年末）下降 79BP 至 3.45%（2021 年 1 月 17 日），且近期银行理财产 品收益率一度出现了期限倒挂现象，市场对银行理财产品收益率持悲观态度。从居民层 面来看，破除刚兑，实现净值化管理直接导致保本保收益的理财产品不复存在，居民出 于对金融资产保值增值的要求，促成了居民对其他合规理财业务（如：财富管理，基金 顾投等）的需求，为我国权益市场的深层次发展积攒了潜在的投资者群体与资金来源。