家具行业报告：本轮美国房地产复苏对中国家具行业出口影响几何（19页）

行业报告下载 2021年03月03日 06:47 管理员

居民杠杆率是决定美国房地产市场的中期主要因素。虽然居民杠杆率对房地产价格的影响有限，但是它是衡量房地产市场整体的健康状况一个重要指标。房地产市场与信贷扩张之间存在双向的相互驱动机制。由于房地产存在金融属性，在现代自由主义经济下，较高的居民杠杆意味着引发金融系统风险的可能性上行，房地产市场将面临回调风险。只有居民负债/可支配收入处于合理区间内波动，才能维持房地产市场的健康。具体来看，居民负债会影响到整体生活水平和偿债压力，而居民的收入会直接影响居民的实际支付能力，两者只有保持均衡区间，才能够对房地产产生“有效的需求”。债务/可支配收入如果在阈值区间下，那么即使债务/可支配收入上行，对房地产市场也存在正反馈，优化家庭资产负债表，增加家庭消费。反之，债务/可支配收入如果在阈值区间之上，出现攀升过快且过度透支未来的预期收入，在居民负担持续加重的背景下，消费将被首先抑制，进一步削弱家庭财务的可持续性，而房地产作为家庭消费的最大支出，势必也会引致危机式急剧调整。以人口变化为主的社会因素是影响房地产市场的长期因子。

首先，人口是房地产市场发展的一个基本支撑，人口的自然增长从需求端会对房地产价格产生新的需求，由于相比较人口长周期的特点，短期的供给端变化的变动几乎可以忽略，所以就会出现新人口流入大中型城市产生的房地产刚性需求和房地产供给不足而产生的“供给缺口”，进而推动房地产价格中枢上行。其次，人口的经济属性也会自然而然地影响房价。人口的迁移往往是从农村向城市的集中，随着产业结构的升级使得周围的基建、教育体系以及治安的上行会继而吸引更多的购房者，也会显著推动当地住宅价格上行。零利率以及无上限量化宽松是本轮房地产市场火热的主要原因。从历史来看， 2001 年美国为应对互联网泡沫以及“911 事件”带来的经济下行的压力，多次下调联邦基金利率，相对应的房地产市场价格指数持续上升；2008 年金融危机冲击下，美联储再次下调联邦利率并在长时间内保持低利率的水平，但由于金融危机是由房屋次级贷款说引发的，房地产市场收到严重冲击导致该行业复苏时间拉长，以至于到了 2012 年底，长期的低利率对房地产的拉动才显现。本轮疫情后，为了缓解美元流动性危机和刺激受新冠疫情影响的美国经济，美联储从 3 月开始将联邦利率降至 0%-0.25%的区间，推动 10 年期美国国债的收益率下行。美国 30 年期抵押贷款固定利率锚定的是 10 年期美国国债收益率，因此， 30 年期抵押贷款固定利率同步下降，极低的贷款成本刺激了居民的购房需求，促进成屋销售。房屋销售在 5 月见底后大幅上涨。数据显示，美国 11 月成屋销售 669 万户，同比上涨 25.75%；美国新屋销售同样大幅上涨，11 月销售 841 万户，同比上涨 20.83%。