长租公寓暴雷的核心原因与未来发展研究报告（13页）

行业报告下载 2021年03月03日 06:42 管理员

分散式长租公寓需要抢两端的 C 端资源，一端是房源，一端是租客，因此普遍存在高收低租的现象，不论是独立的长租公寓运营商，还是具有中介背景的长租公寓运营商，都无法避免陷入抢占房源的恶意竞争中，蛋壳就是典型的例子。蛋壳一直以来实行的都是价格竞争策略，不论是上游获取房源，还是下游面向租客时。不同于房企系和中介系的长租公寓，蛋壳作为独立发展起来的长租公寓运营商，手中本身并没有掌握的房源，只能通过高收低租的方式恶性扩大规模，也就是说，蛋壳一直以来的收入难以覆盖成本，扩张的幅度越大，亏损也会随之扩大；并且蛋壳在不能盈利的情况下，只能无限滚雪球，从而陷入无限扩大规模维持经营并入不敷出的绝境中。实际上，许多行业在发展初期，企业的阶段性战略都是通过价格竞争迅速抢占市场规模，当市占率达到一定程度时，再通过提高市场价格获取盈利，填补以前的缺口。但蛋壳因何暴雷？根本原因在于蛋壳举债经营的同时，高收低租的竞争模式使其一直处于持续亏损状态。举债经营的前提是有利可图，目的是使得企业效益最大化，而不是急切扩大规模的手段，借新还旧，这只会造成企业财务状况不断的恶化。

并且这一模式并不具备很高的成长空间，资本市场认可度并不高，融资端也难以为继。此外叠加 2020 年上半年疫情影响，出租率大幅下行，无疑是雪上加霜，加速蛋壳资金链断裂。长租公寓可以快速解决居民住房问题，尤其是单价较高的一二线城市。我国流动人口规模大，特别在人口净流入大的城市，中低收入和年轻群体的居住需求存在很大缺口，租赁市场的发展能够解决居民的住房问题。此外还能为房产税的实施做好基础。传统的房东直接面向租客的租赁市场模式下，若采取税收政策，房东会提高房租，将税收转嫁到租客身上，不利于租赁市场的稳定。而当长租公寓达到一定规模之后，长租公寓的价格将由运营商主导，而运营商在经营的过程中已经缴税，因此将会对房产税的转嫁产生抑制作用，从而维护租赁市场的稳定。另一方面，还有利于政府更好的管理租赁市场，促进租赁市场和谐稳定发展。由于以上原因，政府大力支持长租公寓的发展。2015 年开始，政府陆续出台政策支持地产开发企业发展长租公寓业务。此外在长租公寓资金端，政策也给予充分支持，包括企业专项债券的发行以及鼓励租赁 REITs 的发展。