物业管理行业报告：物管三重场景（33页）

行业报告下载 2021年03月04日 07:00 管理员

我国物业服务行业从 1981 年开始发展，21 世纪以来，随着我国城镇住房制度改革力度的持续提升，居民消费升级大逻辑推动、行业政策持续鼓励，物业管理行业迎来飞速发展阶段。同时由于物业管理是典型的轻资产行业，不需投入大量资金，当前最重要的要素在于人，而非技术，行业门槛较低，也使得行业内物管公司众多，质量良莠不齐。2019 年国内物业管理企业数量约有 13.4 万家，同比增长 5.5%。从服务业态看，当前物管公司的服务对象已经不再束缚于小区住宅，其专业的服务水平、全链条的服务体系、全委托的运营模式使得越来越多的非住宅领域也开始青睐物管公司进场，当前物管公司服务的领域已经拓展至商业、学校、医院、产业园、市政等方面。尽管物管服务衍生于住宅，但孵化至各类业态后的运营模式却存在一定差异，其内在价值的驱动力也不尽相同，本文试图从住宅、商业、公建三大领域去剖析不同场景下的盈利模式、未来愿景。同时物管服务作为资本市场的这几年的“新生儿”，其价值之锚众说纷纭，本文试图探究未来板块估值驱动的核心要素。

最后通过核心经营数据给出投资建议。募集资金最大用途在于收并购拓展规模。除去关联地产公司的项目支持外，物业公司上市后，募集资金主要用于收并购方向，表现出公司对物业管理扩张的高度重视。在 21 家物管公司中，有 17 家公司用于收并购的资金比例均超过 50%，均值达 58%。当前物业公司被更换的概率不高。物管行业最核心要素在人，目前来看技术替代的效果并不佳，而员工工资刚性效应显著，物管费难以放开的前提下中长期毛利率向下是大概率事件。但当前对住宅物业而言，物管公司对规模的诉求仍然较强，即使薄利也有一定战略布局意义。一方面是盈利的驱动，另一方面，提前占据更多的小区，就占据了更多的渠道。从行业续约率看，2019 年百强企业续约率高达 98%，过去 10 年均维持在较高水平。尽管民法典对于更换物业公司和成立业委会的要求有所放松，但仍有较大门槛，目前主要物管公司成立业委会的比例还较低，当前被更换掉小区的概率并不大。