房地产经纪行业报告：基于经纪佣金率视角，地产与证券对比（30页）

行业报告下载 2021年03月04日 07:02 管理员

地产经纪收入高度依赖交易佣金，机构主动降佣意愿有限。从证券行业看，佣金率持续下行令市场活跃度抬升对券商营收的弹性逐渐削弱，经纪业务转型为其它业务流量入口，通过发挥经纪业务线上化程度高、客户覆盖面广的优势，将客户引流至财富管理等业务条线。2008-2020Q3证券经纪业务收入占营收比重从49%降至26%。然而，地产经纪机构收入依赖交易佣金，行业龙头贝壳2019年房屋交易佣金收入占比达97%。从国际经验看，美国已进入存量房市场，其传统地产经纪龙头Realogy收入仍以佣金为主，互联网房产信息平台龙头Zillow尽管房屋转售业务拓展迅速，2019年营收贡献过半，但业务资产重且毛利率极低（2019年仅4%），后续业务拓展仍需持续关注。展望未来，地产经纪佣金率难降且存在一定提升空间。

综上所述，服务差异化、边际成本高、收入依赖佣金等限制下，地产经纪机构难以效仿证券公司、通过低佣金实现弯道超车，行业格局相对稳定下未来地产佣金率难以下滑。从国际对比看，尽管21世纪以来部分国家与地区佣金率下行，但2015年31个国家与地区二手房平均佣金率仍达3.5%，明显高于国内水平。我们认为，地产经纪佣金率未来仍存在一定提升空间，其中新房市场或更值得期待，具体来看：二手房方面，中小门店加盟贝壳等平台后提佣可期，但整体上升空间有限。一方面，考虑过去中小中介为与行业、趋于龙头争夺客源、往往采取低佣金打法，随着许多中小中介加入贝壳等经纪人合作平台，未来佣金率有望向贝壳等行业龙头靠齐，带动行业整体佣金率小幅提升。另一方面，尽管发改委于2014年放开房地产经纪服务价格，取消1995年《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》中“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％—2.5％计收”规定，但考虑近年中央对平台经济反垄断约束愈加严格，经纪平台大幅提佣将增加居民购房成本、影响社会民生，或将面临监管政策约束，综合考虑下未来二手房佣金率存在一定提升空间，但整体有限。