房地产物业管理行业报告（28页）

行业报告下载 2021年05月24日 07:12 管理员

其一，三道红线对房企的外部融资做出了严格的规定，绿档房企每年的有息负债增速不得超过 15%，而预收账款不受三道红线的限制，将在未来房企投资的资金来源中占据更为重要的一部分。其二，预收账款是房企已销售未结转的项目回款，这部分资金没有利息偿付压力，不属于有息负债，可以为企业带来相对稳定的现金回款，为营业收入的增长提供坚实的保障。不过预收账款本质上依赖预售制度，但预售制度加大了购房者的风险，楼盘烂尾、开发商跑路的事件频发，违背了初衷。随着海南现房销售制度的试行，未来不排除全面实行的可能性，因此若现房销售制度全面推行，预收账款将受到极大的影响，或将为公司带来现金流隐患，房企还是应该通过加强自身的周转力、产品力等方面提升抗风险能力。

2020 年，E50 房企实现毛利润率总额 11985.1 亿元，同比下降 1.9%，平均毛利润率 24.9%，较 2019 年下降 5.1 个百分点；实现净利润总额 5911.0 亿元，同比增速下降 11.9 个百分点至 4.8%，平均净利润率 11.8%，较 2019 年下降 2.4 个百分点。盈利指标下降的主要原因是高价地项目的集中结转，这部分项目的售价受限价影响严重，成本较高，因此毛利润率出现较大幅度的降低，进而影响净利润率，部分企业将高价地项目集中做减值处理，亦拉低了平均净利润率水平。根据亿翰智库监测的 2021 年以来 E50 房企所拿地块的地货比情况来看，地货比≤0.4 的占比 27.0%，0.4-0.6 区间的占比 38.9%，0.6-0.8 区间的占比 28.2%，地货比＞0.8 的占比 6.0%。总体来看，2020 年是房企利润率的低谷，但随着高价项目结转完毕后，行业利润率有望实现反弹，但是政府稳房价、稳预期的背景叠加企业拿地地货比趋高，决定了房企未来项目开发的利润率保持稳定。

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