房地产行业研究报告：碧桂园、万科、华润（15页）

行业报告下载 2021年07月13日 05:39 管理员

2020 年 8 月“三道红线”以来，房企为降本增效，自上而下精简配置，E50 房企中有 5 家房企进行了总部组织架构调整。总部组织架构调整的核心围绕缩短总部管理链条、精简总部人员、整合相近职能部门三大方面，旨在轻总部，进一步推进扁平化高效管理。典型如中国奥园，总部管理链条方面，中国奥园对管理层级进行压缩，由“集团总部- 二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控调整为“集团总部-区域公司”二级管控为主，其中粤东区域、粤西区域、西部区域以及西南区域四大重仓区域实行“集团总部-大区公司 -区域公司”的三级管控模式。中国奥园此次缩短总部管理链条，主要是将城市公司作为基础单元、加强集团总部管控的考虑，目的是为了集中资源聚焦高能级城市，深耕区域市场、打造百亿级城市公司。除中国奥园外，万科地产、正荣地产、新城控股均沿着精总部的思路对组织架构进行了调整。万科地产将集团职能部门即“研究与开发专业工会”部门迁出深圳总部，与此同时总部员工减少 30 人，将近集团总部员工的五分之一；正荣地产将营销中心从总部剥离出来，单独成立营销公司；新城控股则是将总部相似职能部门进行合并，合并后成立四大新职能中心。我们认为，随着行业进入低利润率时代，外加融资环境的收紧，传统的经营模式急需求变，在新的发展逻辑下，房企由过往粗放的管理模式向精益化的管理模式转变，以期提高运营效率：第一，缩短总部管理链条减少了中间环节，便于管理者更快地判断和决策，提高运营效率，更好的适应房地产精细化运作的现实需要；

第二，精简总部人员可以降低经营成本；第三，整合相似职能部门则有助于拆除部门隐性壁垒，减少内部消耗。区域层面的组织架构变化主要有三个方面：第一，区域新增，通常是指房企为实现区域扩张而做出的组织新增，或是区域集团升级而新设组织；第二，区域合并，在完成一轮扩张之后，为进一步做大区域规模实现深耕效应，房企则会选择对区域进行合并整合；第三，区域裂变，即当区域规模过大后，房企会对区域进行拆分，以避免区域组织的管理幅度过大、竞争不充分、权力过于集中等问题。（1）新增：中梁、荣盛通过新增组织架构，加深都市圈布局力度龙头房企普遍进入深耕阶段，为了契合市场的需要，有小部分房企在区域架构上进行了新增，主要表现为成立区域集团/特区公司，加强对该区域的投资与覆盖，以提高市场占有率。目前房地产市场结构性分化显著，市场呈现出城市群的特征，作为城市群的核心，都市圈建设呈现出较快发展态势，中梁控股、荣盛发展为顺应市场趋势，提升企业在三大都市圈占有率进行了区域组织架构的新增。2020 年 8 月，中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团，2020 年末，中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发展集团。荣盛发展则于 2021 年 3 月新增大湾区特区，形成“长三角+大湾区+京津冀”的业务布局格局。中梁控股和荣盛发展纷纷设立大区集团，均是为匹配进一步发展，而做出的组织架构调整，使得组织架构具备都市圈属性，旨在提升都市圈占有率，进一步谋求规模再上台阶。