商业地产行业报告：轻重模式（38页）

行业报告下载 2021年07月19日 05:34 管理员

获取土地使用权是建设购物中心的前提。与欧美国家土地私有制下的市场经济不同，中国土地市场的供给方是政府，通常由国家制定年度国有建设用地使用权出让计划的大方向，再将指标分解到省、市、县的自然资源规划部门。这些用地指标细分到住宅、商服、工业用地，有计划有步骤地出让。在城市规划中，从政府的角度看，商业地块是“下金蛋的鸡”。商业物业设施本身提振经济、改善消费环境的能力，此外也能增进当地财政收入，进一步为民服务。除与住宅地块一样在使用权出让时缴纳的出地出让金及相关税费等，商业地块在建成营业后的每一年都要向政府缴纳商业租赁增值税、经营税等。我们观察过去十多年，100 大中城市历年商服用地供应&成交建面均呈现先升后降再稳的变化态势。商服用地在建设用地总建面中的供应&成交占比从 2013 年的最高点 20%逐渐下降至 2020 年的 10%。但即便如此，商服用地近五年的年均成交量仍达 1.5 亿㎡，依旧可观。

在商服用地供应一定的前提下，我们发现购物中心存量面积占商业营业用房累计竣工面积的比重越来越高。主要由于购物中心虹吸周边消费的结构性优势明显（详细请参考我们的报告《商业地产专题报告（一）：消费繁荣，商业不息》），开发商们越来越愿意将商业用地打造为购物中心而非其他零售商铺、商业街等业态。我们计算商业营业用房自 1999 年起的累计竣工面积，作为中国零售商业面积总量的近似值。截止 2020 年底中国零售商业面积总量为 16.7 亿㎡，而据赢商大数据统计 2020 年中国购物中心存量面积为 4.3 亿㎡，购物中心面积占比已从 2011 年的 10%提升至 2020 年的 26%。商服用地持续推出的供给叠加开发商建设购物中心的需求，推动中国人均购物中心面积进一步提升。截止 2020 年末，人均商业面积为 1.2 ㎡，较 2011 年增加 0.7 ㎡，预期未来每年仍会持续增加 0.07 ㎡。由于购物中心的服务对象仍以城镇居民为主，采用城镇人口计算人均购物中心面积更为合理。截止 2020 年末，以城镇人口计算的人均购物中心面积为 0.5 ㎡，是 2011 年 0.1 ㎡的 5 倍。随着城镇化率的提升，城镇与全国人均购物中心面积差距逐步缩小，城镇/全国人均面积比从 2011 年的 2.0 降至 2020 年的 1.6。

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