房地产行业报告：房企未来指数、土储（12页）

行业报告下载 2021年07月19日 05:47 管理员

房地产的长期趋势是由基本面决定的，而基本面来自于房子的刚需和改善性需求。投资性需求不存在独立的逻辑，该项其实是一个弹性因子：只有当地产价格受刚需和改善型需求而涨价的预期存在时，投资盘才会进来，加剧房价的上涨幅度，反之则亦然。因此，投资性需求可能会与房价需求的基本面（刚需/改善型需求）阶段性背离，但这种背离不会维持太长时间。地产的刚需（改善型需求）由一个地区的人口（适婚人口）决定。因此，一个城市的人口流入及流出情况可能深刻地影响着该区域的地产基本面。而仅就人口角度来看，我们可以按照如下方式度量各个城市的人口前景，也即房地产前景。 1）大部分地区的人口流动可以被夜光指数（经济繁荣程度）所解释。夜光指数越闪亮的地区，人口流入率越高，反之则亦然。经济发展的强弱应该是人口流动的主要决定因素，其背后是：人口是一个自我加速的要素（人口越多，经济越繁荣，人口流入也越快……）。这一规律对于省份成立，对于城市亦成立。被夜光指数解释不了的部分（即各省份及城市的人口流动偏离）则与该地区的人口密度负相关，即所偏离的部分是被高密度人口挤出的部分。

这个残差的解释有二：一是小部分低端劳动者被过密的人口密度所挤出，并流向人口相对疏松的地区；二是政策也与此同时充当了人口均化的工具。我们其实相信，上述逻辑及结论也同样代表各个城市的地产前景。我们可以按此结论将全国 200 余座主要城市分为 10 个梯队：梯次越靠前的城市在未来引入人口的竞争力最强，其地产也拥有更好的前景。可以看到，其实这个分布是肥尾的，即越靠后的梯次，其城市越发聚集。对于各个房企来说，其土地储备和项目储备的分布情况在一定程度上代表了该房企的未来指数。若某家房地产企业开发的项目更多地集中在前景光明的城市（人口净流入且经济偏繁荣），其在未来则越可能获取更加丰厚的收益，且至少在边际上，其信用情况可能会变得越来越稳定。出于篇幅考虑，我们仅仅梳理总资产在 800 亿元以上的中大型房企，其呈现出的规律有二： 1）偏宏观去看，这些房企的策略是偏理性的。大多房企更希望在位次靠前的城市布局。因此，对于前七个梯次的城市来说，中大型房企的土储及项目布局比例会或多或少地高于城市数量占比，而后三个梯次的城市中，中大型房企的布局比例则偏低。不难推测，很多房企在布局时其实并非不理性，仅仅是出于优质地区土地资源的稀缺的缘故，在土储上只能退而求其次。