基础设施公募REITs研究报告（45页）

行业报告下载 2021年08月08日 07:54 管理员

REITs 投资的物业种类丰富。截至 2021 年 5 月 31 日，美国各类不动产类型的 REITs 共 12 种，包括零售、住宅、办公、医疗、多元化、工业、住宿/度假村、特殊资产、数据中心、迷你仓、基础设施和木材。其中投资于零售类的 REITs 数量最多，为 32 只。投资于基础设施的 REITs 数量仅有 4 只，但其市值位列榜首，为 2383 亿美元，占美国地区 REITs 总市值的 17%。以公司型 REITs 为主，有少量契约型 REITs。按照制度来分，REITs 可以分为公司型和契约型 REITs。契约型 REITs 以信托契约成立为前提，通过发行收益凭证筹集资金来投资于房地产，REITs 本身不是独立法人，而是一种资产。基金管理人作为受托人接受投资者的委托进行投资。公司型 REITs 通过发行股份筹集资金来投资于房地产，具有独立法人资格。公司自主运行 REITs，REITs 的投资者成为公司股东，可享有在公司股东大会的投票表决权，对公司日常经营进行监督。目前，UPREIT 在美国市场上运用最为广泛。UPREIT 是美国开创的一种伞形结构的公司架构形式，目的是享受税收递延。在 UPREIT 的架构中，REITs 不直接持有物业资产，而是先设立一个经营性合伙企业（Operating Partnership，OP）。

REITs 是该合伙企业的主要股东。经营型合伙企业是是不动产标的实际持有方，物业持有人以不动产出资成为经营性企业的有限合伙人。物业持有人用不动产换取有限合伙份额时，无需缴纳交易税费，只有当物业持有人在锁定期（一般是一年）后将其持有的有限合伙份额兑换为 REITs 份额或者变现时，才需缴纳相应的税费。在 REITs 层面，1）公司所得税：已分配股利及已分配资本利得部分免税。2）交易税：设立有限合伙企业搭建伞形结构（UPREIT），通过税收递延的方式来变相降低不动产交易过程中带来的税收费用。在持有人层面，1）美国境内持有人：机构投资者按照 21%的税率缴纳所得税；个人投资者通常需缴纳的所得税税率最高为 23.8%。2）境外持有人：收入分配部分税率为 30%，资本利得分配部分税率为 21%，资本回报部分税率为 10%。对于境外持有人面临的一些特殊情况，根据预扣税款相关的减免协定进行缴纳。对于境外 REITs 资产，通常也考虑为美国税法框架下的交易。1）在 REITs 层面，通常需缴纳 30%的预扣税款。2）在持有人层面，通常情况下，机构投资者对于分配所得需缴纳 21%的所得税；个人投资者对于分配所得需缴纳最高 23.8%的所得税。