房地产物业管理行业报告：2021年新上市和待上市物企（15页）

行业报告下载 2021年08月13日 06:47 管理员

2021 年多家物管企业陆续上市，同时待上市公司数量亦具备一定规模。本文以 2021年新/待上市物企为分析标的，梳理规模、盈利能力、业务构成、估值等信息，并总结与 2021年以前上市物企差异。截至 2021年 7月 8日，分析样本共 31家物企，其中已上市 7家，分别为中骏商管、越秀服务、新希望服务、星盛商业、宋都服务、荣万家、朗诗绿色生活，已通过港交所聆讯 4 家，分别为领悦服务集团、德信服务集团、康桥悦生活、融信服务，上市处理中 20 家。新/待上市物企规模偏小，盈利能力呈现差异。当前新/待上市物企 2020年收入、归母净利润均值分别为 7.7亿元、1亿元，较 2021年前已上市物企普遍偏小，后者 2020年收入、归母净利润均值分别达 31.6亿元、4.4亿元。究其原因，一方面新/待上市标的关联房企实力偏弱，另一方面，新/待上市物企区域深耕型居多，覆盖范围相对有限，例如润华物业精耕山东、众安智慧生活深植浙江省及长三角地区、明宇商服四川省贡献绝大部分收益。 2020 年长城物业集团、富力物业服务、荣万家收入靠前，分别为 30.4、26、18.1 亿元，荣万家、富力物业服务、长城物业集团归母净利润靠前，分别为 2.6、2.4、2.1 亿元。德商产投住宅与非住宅业态并重，2020 年在管面积占比 42.7%与 57.3%，住宅服务定位中高端，2020年物管费 2.7元/平米/月，非住宅包含写字楼、街区、产业园等，2020年物管费 4.9 元/平米/月；

此外 2020年非业主增值服务毛利率为各业务最高，达 58.1%，贡献 51.7%毛利。  明宇商服偏向商用物业管理（主要包括写字楼、酒店、服务式公寓等），2020 年在管面积占比 71%、平均物管费 11.25元/平米/月，带动物业管理服务毛利率达 36.9%；此外 2020年专项委聘业务（涉及商用物业招商咨询、开发商交付前服务等）、增值服务业务毛利率达 55.8%、75.6%，毛利润贡献分别为 27.3%、13.7%。新/待上市物企业务更趋多元，细分领域标的崭露头角。除传统综合型物企外，部分专攻细分领域物企亦出现在 2021年新/待上市企业名单中。2021年新/待上市物企可根据业务侧重分为三类，具体有： 1）传统综合型物企：此为已上市物企主流类型，该类企业同时为住宅与非住宅物业提供基础物管服务，其中住宅占绝大比重，除物业管理服务外，还针对小区住户提供社区增值服务、针对开发商等提供非业主增值服务； 2）商管加持型物企：近年传统综合型物企开始注重商业物业运营能力培养，部分新/待上市物企已覆盖商管业务，如 2020年中骏商管商业管理及运营服务收入占比 46%、越秀服务占比 31%，而星盛商业则为专注商业物业运营的纯商管标的； 3）公建侧重型物企：该类物企管理业态倾向公建等非住宅领域，专业性相对更强。基础物管&非业主增值业绩贡献度较高，社区增值有待加强。从 21 家传统综合型的新/待上市物企 2020 年收入构成来看，物业管理服务、非业主增值服务收入分别占比 56%、31%，贡献绝对比重；社区增值服务收入占比 11%，有待进一步加强。