全球房地产市场的未来演变研究报告（36页）

我对后市的看法介于两大阵营之间。一方面，导致这场危 机的客观环境是独一无二的（而且无疑会对房地产产生一些独 特影响）；另一方面，世界经济因为新冠疫情走入衰退，这一现 实将成为未来五年内市场的关键驱动力。回顾地方市场、区域 市场和全球市场的历史衰退时期，研究总结其中的共有趋势， 应该能为我们的市场形势预判提供重要的参考依据。  风险/规避 风险是衰退期及后衰退期的最核心关键词，不仅限于房地 产领域。一般来说，经济衰退通常源于过于懈怠的风险态度，因 此后衰退时期，市场心态会不可避免地调整为风险规避。  这一趋势可在多个领域得到印证——例如历次经济衰退 中黄金价格的飙升（见第17页），去年疫情利好型股票的上涨， 以及全球房地产市场重心向核心型资产的倾斜。  有证据表明这种战略倾斜正在进行之中：今年第一季度的 全球房地产投资交易中，核心收益型资产占比达到71%。这说 明在危机爆发初期，投资者对房地产开发机会的兴趣往往会有 所减退（后文会进一步阐述）。  风险规避的具体表现  投资者对长租资产的兴趣上升，对空置率较高、存在租赁 风险的资产的兴趣下降，是房地产投资向低风险领域倾斜的主 要特征。  从国家层面来看，投资者从区域市场向首都城市转移的情 况也很普遍。 以英国为例，最近两次经济衰退后，伦敦占英国 投资总额的比例从50%左右的正常水平上升到近70%。

向首 都城市回撤的投资决策是否合理值得商榷——首都城市虽然 流动性更好，但往往也是价格稳定性最差的市场。2021年伊始，一些投资者已经开始质疑CBD写字楼的投 资价值，其作为核心型资产的含金量是否与以往周期相同。 我认为，在社交疏离措施完全解除之前，这个问题不会有答 案。 然而，写字楼仍然是全球投资市场中规模最大、流动性最 强的板块，单凭这一点就可巩固其主导地位。  高盛资产管理公司房地产投资业务合伙人Richard  Spencer先生补充道：“在写字楼领域，租户和投资者都将向 顶级品质的建筑集聚。这些建筑无论在环境绩效、数字化程 度还是员工体验方面，均有出色表现。我们将这一差异化走 势称为K型复苏： 部分资产类别迎来增长机会，而其他资产类 别可能会进入新一轮的价值衰退期。” 新兴领域也在这场危机中不断演变。第一太平戴维斯全 球资本市场部主管Simon Hope先生建议，“我们不应停留在 曾经辉煌的资产领域，而必须将关注点转移到具有潜力的未 来资产领域”。这些领域包括租赁住宅、各类符合ESG理念的 资产、科研型物业以及数据中心。  最后是开发投资，这通常是后经济衰退时期房地产市场 最为安静的领域。如今在全球范围内，用户和投资者都在追 求更优质的资产和建筑空间。此外，经济衰退和市场结构性 变化导致资产过剩，亦刺激资产重新定位的需求。我认为，在 上述两股力量的驱动下，本次危机过后房地产开发将迎来比 以往更强劲的反弹。未来12个月中，房地产开发可能是全球 房地产市场竞争相对温和的板块，但亦有潜力带来最为丰厚 的回报。