中国长租公寓市场白皮书（37页）

行业报告下载 2021年11月25日 07:19 管理员

除了城市与城市之间的人口流动性在提高，城市内部的短距离人口流动也显著增强。七普数据显示，2020年市辖区内人户分离人口规模约为1.17亿，与2010年的0.4亿相比增加了约0.77亿，增长192.7%。这表明，即便在同一城市内，现代人已不会长期仅居住在一处住所，而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所。中国城镇居民的晚婚晚育现象也在进一步加剧。从1991年到2017年间，全国平均初婚年龄推后4年至27.8岁，初育年龄推后5年至29.3岁，并有继续推迟趋势。一直以来，结婚及生育是首次置业的重要推动因素，而晚婚晚育则会导致首次置业年龄推迟，住房租赁需求期延长。此外，家庭小型化趋势日益显著。在过去，往往一个大家庭的几代人一起居住，但随着现代人对居住品质要求提高和对个人空间要求的提高，年轻人和父母分开居住的现象已十分普遍。此外，结婚率下降、单身独居人口上升、以及生育养育成本过高带来的生育率走低也推动了家庭小型化发展的趋势。大城市的房价居高不下，使大城市的新市民、青年人等群体面临住房困难。仲量联行数据显示，2020年上海、深圳两座城市房价收入比高于30，杭州、北京的房价收入比超过20，苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等城市房价收入比也已超过15，普遍高于国际主流城市10-15左右的区间水平。高房价将势必推动一线城市居民的租赁住房需求。

此外，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不断收紧，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使大量未满足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从 “房住不炒”的定位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房“回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。2021年是“十四五”的开局之年，各重点城市如上海、北京、深圳相继发布“十四五”期间租赁住房供应规划（图6）。在这一年里，租赁住房市场又迎来新的政策加持，包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业，银保监会宣布将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持等等。

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