基建REITs报告：公募REITs加速扩容（46页）

行业报告下载 2021年12月17日 06:02 管理员

入池资产位于“中国硅谷”——北京市海淀区的中关村软件园，是北京建设世界级软件名城核心区：资产位于中关村软件园，园区目前已集聚软件领军龙头企业 400 多家，是中国软件产业的龙头，有着“中国硅谷”之称。周边众多高校为其提供了强大的科技区位支撑及技术依托，是中关村国家自主创新示范区中的新一代信息技术产业高端专业化园区，是北京建设世界级软件名城核心区。中关村软件园自成立以来始终坚持“政府主导、市场化运作”的总体发展思路，在人工智能、大数据、5G、云计算、移动互联、量子科学等方面率先形成全国领先的特色产业集群。2020 年，园区集聚了国内外知名 IT 企业总部和全球研发中心 700 多家，总部经济达 80%以上；在园从业人员达 9.45 万人，总产值 3366 亿元，国家规划布局内重点软件企业 26 家、上市企业 70 家、中国软件百强企业 16 家、收入过亿企业 87 家。园区每平方公里产值近 1300 亿元，园区 2.6 平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位。

资产收益水平：物业租金收入占比超 98%，剔除疫情影响 2020 年收入保持稳定增长：三处物业 2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月共取得营业收入 1.76 亿元、2.14 亿元、2.02 亿元、1.13 亿元，其中物业租金收入分别为 1.74 亿元、2.12 亿元、2.00 亿元、1.11 亿元，停车场租金收入分别为 0.02 元、0.03 亿元、0.03 亿元、0.02 亿元，物业租金收入占比分别为 99%、 99%、99%、98%。剔除租金减免，2020 年收入为 2.2 亿元，同比增长 2.5%，增速平稳。测算产品 2021 下半年-2022 年投资人净现金流分派率达到 4.62%和 4.78%：根据招募说明书，测算入池资产 2021 下半年-2022 年营业收入为 0.59 亿元和 2.23 亿元，可供分配金额为 0.31 亿元和 1.25 亿元，对应投资人净现金流分派率分别为 4.62%和 4.78%。截至 2021 年 6 月，入池资产整体出租率高达 95%。其中互联网创新中心 5 号楼项目整体出租率约为 90%，共有租户 51 名；协同中心 4 号楼项目已整租给度小满科技及其关联方进行使用，出租率 100%；孵化加速器项目整体出租率约为 99%，共有租户 13 名。