房地产行业报告：存量时代的受益者（24页）

收缴率较高：根据中物研协发布的《2021物业服务企业综合实力百强企业发展报告》， 2015年至2020年百强企业物业费收缴率稳步提升，其中，2020年百强企业物业费收缴 率均值为94.1%，从各业态物业费收缴率情况看，医院物业最高（98.4%），住宅最低 （91.4%）。从部分已上市物管公司物业费收缴率以及续约率看，均处于较高水平， 相应带来较好的现金流表现，绝大部分公司的经营活动现金流量净额超过净利润规模。 续约率较高：各家物业管理公司不断提高服务质量，扩展服务范围，维护业主满意 度，一般续约率较高，如绿城服务和保利物业近几年均维持在百分之九十以上。我们自下而上对影响物业管理公司发展核心因素进行梳理，物业管理公司业绩增长可 以分解为成长能力持续性和盈利能力持续性，其中成长能力主要依赖于公司关联开发 商以及公司本身的市场外拓能力，盈利能力持续性取决于政府指导下物业管理费率价 格刚性与单位创收能力提升之间的平衡、科技应用对人力成本刚上升的对冲作用等。

物业管理行业主要包含住宅/商业/办公及其他等类型，构成上与竣工面积构成相近。 如2020年竣工面积中住宅/办公/商业占比分别为72.3%/3.3%/9.5%。 非住宅类物业目前竞争格局相对住宅类更加分散，非住宅类一般面对单一机构类业主， 重定价能力相对较强，未来潜在空间较大。住宅物业是企业布局的主要业态：根据中物研协发布的《2021物业服务企业综合实 力百强企业发展报告》， 2020年，有近四成的百强物企在各主流业态上均有布局， 其中，住宅仍是物企重点布局的业态，百强中布局的企业数量占比99%，成熟度较高 的商业物业和办公物业布局企业的占比也均超过90%。非住宅在管面积占比持续提升：根据中物研协发布的《2021物业服务企业综合实力 百强企业发展报告》， 2020年，百强企业住宅物业在管面积为64.5亿平方米，较上 年增加11.9%，非住宅物业在管面积为37.1亿平方米，较上年增加13.5%，高于住宅物 业的增速。从管理面积的占比来看，2015年至2020年非住宅物业管理规模占比持续提 升，至2020年达到36.5%。