集中供地专题报告（21页）

行业报告下载 2021年12月31日 06:36 管理员

出让条件方面，主要变化在于普遍新增限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”，以及租赁住房配建更加常见。总体而言，第二批集中供地出让条件更多、更统一，在“三件套”要求下，土地市场的入场门槛提高，同时须自持的租赁住房配建也增加了房企拿地的实际成本。我们认为，第二批集中供地的规则调整，政府的思路在于规范和纠偏，一方面进一步规范土地市场秩序，另一方面纠正第一批集中供地中地价过快攀升的现象，给房企预留合理利润空间，从而保证工程质量和后续交付。 2、第三批集中供地：竞拍规则优化调整，资金门槛和出让条件一定程度放松我们认为，第三批集中供地的出让规则较第二批的变化可以总结为：竞拍规则继续优化调整，出让门槛和出让条件在底线维持的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。这说明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的规则框架和自身承受能力范围内，正在努力优化出让规则，尽量避免大幅流拍。

竞拍规则方面，从目前发布公告的 17 个城市来看，一半以上城市进行了优化调整，调整方向一是提高第二批试行或者次要竞拍规则的地位至主要，例如北京在第二批试行限地价 +竞现房销售面积+竞品质，第三批共有 5 宗地块均实行这一规则，二是调整触及限价后的竞争内容，例如深圳由竞自持变为竞公共住房面积，重庆由竞自持变为摇号等，此外，武汉精简了触及限价后的竞争环节。限房价方面部分城市出现放松，包括广州、福州、成都等，广州取消第二批在部分区域试行的限房价政策，福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由 0.1%提高至 0.3%，最高上浮比例由 1.5%提升至 4.5%，成都降低 3 宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平。不过厦门则将限房价扩展到岛外地块，第三批集中供地全部限房价。保证金比例方面，一半左右城市有不同程度调低，其中苏州、济南、杭州最为明显。具体而言，苏州取消 50%的比例，将保证金比例统一调为 30%，济南保证金比例平均水平也由 50%下降至 35%，杭州重启了上限 5000 万的预约勾地制度，拍地门槛回到第一批的较低状态，长沙、无锡整体水平也有所下降，广州、南京整体调整不大，不过取消了较高的保证金比例。

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