房地产行业龙头横向对比分析报告：寻找商业管理的核心竞争力（37页）

行业报告下载 2022年04月05日 07:06 管理员

线上冲击减弱+线下升级革新 1）线上零售冲击减弱：从社会消费零售额结构来看，虽然2015年以来实物商品网上零售额逐年增加，但增速逐步趋缓，从2015年32%下降到2021 年12%。截止到2021年网上零售额占比约25%，基本和2020年持平。在疫情影响下，网上零售额未出现增速扩张反而放缓，意味着网上零售在整体销售占比中逐渐进入瓶颈，其每年对线下零售的冲击正在放缓。 2）线下零售不可或缺：线下零售相比线上的优势在于体验和社交方面的功能。线上零售对线下零售的冲击，我们认为更多的是对百货一类商业的冲击，而对体验感较强的购物中心的冲击相对有限。近年购物中心增加了体验业态的占比布局，以万达的业态为例，万达2018年体验业态占比68%， 2021H1体验业态占比提升到73%。分线城市战场不同，结构性增长机会 1）行业集中度进一步提升：2015年以来全国商业营业用房开发投资完成额增速开始放缓，这意味着新增商业地产在未来的增速会低于以往，但于此同时商管市场的良莠不齐，行业市占率较分散。

截止2020年，Top5商管公司（2w平以上购物中心在管面积）市占率仅为12.7%。我们认为头部商管公司受益于高知名度、精细化管理、总部赋能、科技优化成本、全方位服务等优势，在出租率、品牌组合、客研方面碾压市场小型商管公司，未来商管行业集中度会提升，头部商管公司会有结构性增长机会。 2）分线城市战场不同：核心城市受持续人口流入和城市边界的拓展，新区域的商业需求不断涌现。受益于核心城市较强的产业，人均消费能力不断提升会给当地商业带来较强的消费力支撑，商业运营的核心逻辑在于保持主要客群消费趋势的变迁+持续品牌组合提升，保持客户吸引力。非核心城市总量消费需求有限，因此先进入城市做区域性购物中心的商管具有先发优势，后进入市场的竞对会因囚徒困境选择放弃。非核心城市的商业发展方式是培育当地消费，承接一二线城市品牌迭代下沉到三四线。