中国典型产业园REITs产品报告：国内产业园公募REITs（35页）

行业报告下载 2022年04月11日 08:55 管理员

根据中国开发区网、头豹研究院等数据，随着产业升级及国家政策等利好因素推动，园区经济产业近年呈现高速增长。2020 年，我国 217 个国家级经开区及 169 个国家级高新区地区生产总值达 11.6 万亿元及 13.6 万亿元，占 GDP 比重分别达 11.4%及 13.3%。截至 2022 年 2 月末，我国共有各类国家级开发区 665 家，多涉及化工、汽车等产业；省级开发区 2069 家，以新材料、节能环保等行业为主；各类广义专业产业园区约 8 万余个2。其中，我国国家级产业园区以国家级经开区、国家级高新区及海关特殊监管区为主，个数合计占比约 84.8%（数据截至 2022 年 2 月末）。从区域分布来看，国家级产业园区主要分布于华东地区（个数占比 40.7%，本段同）、中南地区（22.0%）的省会及中心城市，而以省份来看，江苏（10.7%）、广东（6.9%）、浙江（6.9%）、山东（6.8%）、福建（5.1%）等沿海省份的国家级产业园分布较为密集。

根据中国开发区网数据统计，我国 2069 个省级开发区主要分布于华东地区（数据截至 2022 年 2 月末，个数占比 30.8%，本段同）及中南地区（23.7%）。从省份来看，河南、河北、山东、江苏、四川、湖南及浙江省级开发区个数超百余个。受居民生活方式及精神文化需求日益增长影响，我国专业产业园区以物流（2021 年末个数占比 18.2%，本段同）、文化创意（11.9%）及电商（10.7%）为主，而一定程度上受益于疫情下持续加强的防控药品物资保障供应需求，2021 年末约 5.3%的专业产业园为生物医药园区，高于电子（4.3%）及化工材料（4.1%）园区。从省份分布来看，广东、江苏、浙江、山东、上海的产业集聚效应较强。我国产业园盈利模式多元，主要以土地运营收益为主，其中包括常规物业租赁及商业地产、住宅地产配套开发销售，同时亦有部分开发商通过一级土地开发及转让获取增值收益。此外，由于产业园一般前期投入较大，开发周期较长，因此多元增值服务及金融投资融合服务成为当下产业园盈利的新增长极，该两项服务收入占营收比重均在 5%-35%；而因产业园政策主导性较强，政府补贴也是产业园收入来源之一，但受地方政府政策影响，该项收入相对不稳定且各地区差异较大。