近期地产政策梳理汇总报告：政策释放中，质变需等待（33页）

行业报告下载 2022年04月15日 07:45 管理员

需求周期：修复是一个慢变量，合理性需求应受保障 2021年9月以来，在因城施策背景下，多地需求政策已经开始放松。今年政府工作报告对地产需求侧已做定调，在严守“房住不炒”的长效机制的底线下，各地方仍有因城施策提振需求的空间。目前多城需求政策底已现，但受到“奥密克戎疫情扰动+居民对按时交付有担忧+居民对房价上涨预期不足+改善性住房和新市民住房刚需释放缓慢”等因素的影响，需求周期的修复是一个慢变量，居民购房意愿和购房能力的提振要求进一步的政策推动，各城市在户籍政策、财税政策和居民信贷政策等方面仍需再做放松。库存周期：土拍市场的政策限制已有较大程度的放松目前政策重心为保证合理的土地供应，并鼓励基本面良好的企业拿地开发。全国性土地端政策调控始于2021年2 月的22城集中供地政策，集中供地政策主要的出台意图是通过集中批次供地的方式，减少房企的土储扩张，限制其大规模的举杠杆和扩张行为。但是由于土地供应时间太过集中，房企短时间的资金压力巨大，且从首批成交情况来看，成交地价相对较高，企业利润非常有限。2021年下半年起，集中供地政策从改变土拍限价和竞买规则、延长土地供应周期、集中土拍的参与资格和付款要求转松等方面进行放松。

当前开发环节流动性困境亟待解题。受到“开发商流动性困难→施工开发进度放缓→居民担忧不能按时交付→ 居民购房意愿下降→商品房销售不振→开发商销售回款流动性进一步冻结”的负循环链条的影响，开发商的流动性风险倍数放大，资金链紧张的负面作用蔓延到施工环节，地产投资受到拖累，因此近期政府进一步强调支持房企并购，放松对预售资金的监管，强调发展保障性租赁住房。 2022年2月，出台的全国性商品房预售资金监管的意见强调，“当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用”，放松对预售资金的监管。两会期间，政府强调探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，强调“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”其后人民银行、银保监会等传达学习国务院金融委专题会议精神，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。3月20日，证监会强调抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。