物管年报综述报告（21页）

行业报告下载 2022年05月17日 07:48 管理员

本篇报告以主流上市物企 2021年年度业绩为出发点，总结财务与经营状况，厘清变化趋势，并以此为基础探讨后续可能的发展方向。综合市值排名及业绩刊发情况，选取市值靠前的 23家上市物企，截至 2022 年 4月 10日市值总和 4111 亿港元，占 55 家上市物企总市值比例 85%，具体名单如下。主流物企业绩高速增长，中期目标增速 25-50%。2021 年 23家主流物企整体营收同比增长 49.7%，较 2020年提升 7.5 个百分点；归母净利润同比增长 53%，较 2020年降低 8.6个百分点。展望后市，尽管房地产调整可能对物管成长性形成扰动，但在行业增量空间仍存、格局分散背景下，主流物企仍有望实现较快增长。2021 年主流物企更新中、短期目标，个别物企中期目标增速较前期制定值小幅下移，但整体预期增速仍处于 25-50%区间。民企&央国企增速相当，大型物企仍实现较快增长。2021年民企、央国企收入增速均值分别为 55.5%、43.8%，归母净利润增速均值分别为 54.6%、65.4%，基本相当。

23家主流物企中营收增速较高为合景悠活（114.6%）、碧桂园服务（84.9%）、金科服务（77.7%），归母净利润增速较高为金茂服务（130.8%）、融创服务（112.4%）、华润万象生活（110.9%）。大型物企如碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务营收同比提升 84.9%、40.4%、24.3%，并未因规模扩张而停滞增长。主流物企利润率、管理费用率延续改善。受智慧化科技赋能、提效降本措施落地、高毛利率业务占比提升等因素影响，2021 年 23 家主流物企整体毛利率、归母净利率分别为 26.7%、13.2%，较 2020 年提升 0.25 个、0.29 个百分点；管理费用率 8.6%，较 2020 年下降 0.47个百分点。分业务线来看，主流物企商管、非业主增值服务毛利率延续改善；基础物管服务、社区增值服务受疫情社保减免取消、细分业务结构调整等因素影响，毛利率小幅下降。后续人工成本刚性上升、市场化拓展项目增多可能带来盈利能力下行压力，通过优势区域深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。

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