中国房地产市场2021年回顾与2022年展望报告（99页）

行业报告下载 2022年05月21日 06:50 管理员

2021 年，“房住不炒”政策总体上继续保持定力，中央持续强调落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。前三季度，房地产金融监管力度趋严，严查资金违规流入房地产市场；长三角、大湾区以及西部多个热点城市陆续加码调控政策，其中部分核心城市还出台了二手房指导价、学区房相关政策，市场情绪由热急速转冷。 10 月份，国务院授权部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税的落地进度可谓大超预期。自此，继去年针对房企的“三道红线”以及银行房地产贷款集中度管理条例后，房地产的长效机制愈加完善。从政策效果来看，一系列调控政策组合拳的效果卓然，尤其是收紧按揭贷款额度并严查首付来源，对需求的压制最为显著，且二手房额度极为紧张，导致其流动性大幅下降，这对置换新房的影响也越来越大。这导致了全国大多数城市自 6 月开始，明显降温且逐月愈差，且三季度多个热点城市的调控加码，导致了情绪进一步降温，多数城市尤其是三四线城市和二线郊区，价格下降明显，过去居民对于房价单边上涨的信仰开始被打破。此外，因房企受限于“三道红线”融资管控，且金融机构对“三道红线”的误读导致其对部分踩线房企的开发贷放款并不顺畅，使得房企在回款与融资双双受掣之下资金链紧绷，于是部分房企大幅降价抢收回笼资金，其他房企被迫跟随陷入了价格战，加速了市场下行速度和市场观望的预期。

最终，市场大幅转冷，房企频频暴雷，多地出现项目停工，土地流拍率飙升。房地产大幅下行的连锁反应对经济拖累显著，部分地方政府开始出台政策以稳地价、稳房价、稳预期，以防房企资金断裂，但仍难挡全国下行大势。在此形势下，虽然中央层面的政策大体尚保持定力，但 10 月开始，高层已经发声表示，将在保证合理的房地产贷款需求，并且强调要在首付比例和利率上对首套房予以支持，对金融机构误读“三道红线”进行纠偏，政策见底的迹象明显。在此次闭门会议后，集中土拍城市的土拍规则有所修改，在此前基础上将加强补漏，主要围绕如限溢价、限参拍地块数量、禁马甲、到达限价后摇号、严格审核拿地资金来源，竞配建也在之后全部取消，取而代之的是直接设定好配建比例或自持比例。此外，有多数城市对品质提出了明确要求，且部分城市如杭州、成都、宁波，一些地块竞品质建设方案或要求现房销售，但面对急剧下行的市场，房企并不买单，要求现房销售的地块基本流拍。由于三季度开始土地流拍率飙升，22+1 城二次土拍撤回及流拍的比例达到 3 成，且绝大多数以底价成交，拿地方也多以地方城投公司和国企为主。