房地产服务行业报告：物管，物业管理（30页）

行业报告下载 2022年06月02日 08:51 管理员

2021 年物管公司整体合约面积达到 68.28 亿平，同比增长 42%，较 2020 年+10pct。其中，大型、中型、小型物管公司合约面积分别同比增长 39%、50%、35%，较 2020 年+16、+5、 +1pct。物管公司整体合约面积/在管面积为 158%，同比-11pct。其中，大型、中型、小型物管公司合约面积/在管面积分别为 168%、151%、141%，同比-9、-18、-6pct。 2021 年披露了合约面积的 27 家样本公司均实现同比增长。大型、中型、小型物管公司门槛分别为 6.52、2.09、0.36 亿平（同样不考虑卓越商企服务）。碧桂园服务合约面积达到 14.4 亿平排名第一，此外雅生活服务、保利物业、绿城服务合约面积均超过 6 亿平。合景悠活凭借收购，合约面积同比增长 420%排名第一；其次是碧桂园服务，合约面积同比增速达到 75%。 2021 年同时披露了合约面积和在管面积数据的 25 家样本公司中，6 家公司合约面积/在管面积同比增长，19 家公司同比下降。建发物业合约面积/在管面积达到 224%，排名第一，此外绿城服务该指标亦超过 200%。与在管面积类似，物管公司合约面积同比增速也出现回升，但依然低于在管面积同比增速，导致合约面积/在管面积继续下行。从合约面积/在管面积来看，大型物管公司储备资源更加充足，即便在管面积基数已经比较庞大，但仍拥有更高的增长能见度。

在收并购、市场化拓展（包括招投标、合资合作等）、承接关联房企项目三大扩张渠道中，物管公司主要凭借收并购和市场化拓展进行规模扩张，对关联房企的依赖度继续降低。随着部分拟上市甚至已上市的物管公司成为收并购标的，收并购对于头部物管公司规模的推动力超越了市场化拓展。我们统计了 17 家 2021 年按照三大渠道拆分了新增合约面积数据的公司，整体法下收并购、市场化拓展、承接关联房企分别占 45%、37%、18%。绿城服务、滨江服务、华润万象生活、旭辉永升服务、远洋服务、金茂服务均以市场化拓展为最主要的扩张渠道，占比超过 60%（此外，招商积余 2021 年新签年度合同额中市场化拓展占比达到 79%，亦是以市场化拓展为主）。碧桂园服务、雅生活服务则通过收并购贡献了主要的新增合约面积，收并购占比超过 70%。仅越秀服务、建发物业关联房企占新增合约面积的比例超过 50%，两者上市时间均不长，市场化拓展能力仍在培养中。从市场化拓展绝对规模来看，绿城服务（10903 万平）、碧桂园服务（8396 万平）、世茂服务（6332 万平）排名前三；从收并购绝对规模来看，碧桂园服务（44464 万平）、雅生活服务（16010 万平）、世茂服务（4020 万平）排名前三；从关联房企支持规模来看，碧桂园服务（8880 万平）、保利物业（3885 万平）、融创服务（3592 万平）排名前三。