中国物流地产报告（30页）

城市化是过去数十年经济增长的重要驱动力。 尽管现阶段进程有所放缓，但广泛的就业机 会仍使主要城市集群独具吸引力。截至2020 年，长三角和粤港澳两大城市群十年内的常 住人口持续增长，分别上涨15.1%及39.1%至 1.65亿和1.1亿。 大型城市和集群带来效率提升，但其运转所 消耗的巨大资源则需要从其他地区运输而来， 这也意味着更高的基础设施要求。 基础设施、交通运力及成本 相对低廉的制造业成本以及不断扩张的生产 规模和速度，令中国在过去20年内的全球制 造业中独领风骚。但随着国内消费力的增长、 生产地点迁移以及疫情限制使得中国的基建 受到考验。 中国拥有的世界最发达的公路网络之一， 高 速公路和一级公路网络达到28.5万公里（里 程较十年前翻了一倍）。这一数据在美国而言约为26万公里。然而面临需求上涨及更多 基建不足的局面，国家仍需进一步投入这一 公共设施领域的开发。 铁路和航空网络方面也拟定了相似的扩充计 划，以满足城乡地区旅客和货物运输需求。 房地产科技、自动化和劳动力成本上涨 虽然对基础设施的持续投资也可能达到控制 运输成本的目的，但采用房地产科技并提高 自动化是控制劳动力成本的关键。

在2010年 至2020年之间，交通运输、仓储和邮政行业 的城市非私营企业员工工资已从一年约4万元 人民币增至10万元人民币，增幅达150%。随 着生活成本不断提高，迫使企业为人工提供 更好的保障，预计工资的增长速度不太可能 放缓。在此背景下，科技愈发成为提高生产 力的有效手段。在仓储物流行业，包括仓库 自动化、 SLAM、RaaS、可穿戴设备，或是 更广范围内的干线自动驾驶系统、无人机配 送及区块链和数字孪生的应用都已有落地项 目助推行业的持续发展。物流市场近年来已成为全球投资者关注的焦 点。与传统资产相比，物流资产仍有相对较 高的资本化率。随着电商渗透率的逐步上涨， 以及及时生产（Just In Time）向预生产 （Just In Case）的转化，为仓储业绩长期增 长带来保证。 出口曾是国内仓储重要需求来源，随着更多 市场陆续打开，出口增长势头不减；而国内 消费增长、产品更新迭代，消费者对物流配 送要求更加严苛，物流行业升级潜力愈发为 各方关注看好。政府已出台多项政策及规范， 并将物流列入新基建领域，支持相关投资与 建设，同时以此促进欠发达地区发展。通过 降低物流成本、为关注消费的中小企业创造 经济活动等方式缩小城乡差距。