中国物流地产报告（30页）

行业报告下载 2022年06月04日 06:58 管理员

城市化是过去数十年经济增长的重要驱动力。尽管现阶段进程有所放缓，但广泛的就业机会仍使主要城市集群独具吸引力。截至2020 年，长三角和粤港澳两大城市群十年内的常住人口持续增长，分别上涨15.1%及39.1%至 1.65亿和1.1亿。大型城市和集群带来效率提升，但其运转所消耗的巨大资源则需要从其他地区运输而来，这也意味着更高的基础设施要求。基础设施、交通运力及成本相对低廉的制造业成本以及不断扩张的生产规模和速度，令中国在过去20年内的全球制造业中独领风骚。但随着国内消费力的增长、生产地点迁移以及疫情限制使得中国的基建受到考验。中国拥有的世界最发达的公路网络之一，高速公路和一级公路网络达到28.5万公里（里程较十年前翻了一倍）。这一数据在美国而言约为26万公里。然而面临需求上涨及更多基建不足的局面，国家仍需进一步投入这一公共设施领域的开发。铁路和航空网络方面也拟定了相似的扩充计划，以满足城乡地区旅客和货物运输需求。房地产科技、自动化和劳动力成本上涨虽然对基础设施的持续投资也可能达到控制运输成本的目的，但采用房地产科技并提高自动化是控制劳动力成本的关键。

在2010年至2020年之间，交通运输、仓储和邮政行业的城市非私营企业员工工资已从一年约4万元人民币增至10万元人民币，增幅达150%。随着生活成本不断提高，迫使企业为人工提供更好的保障，预计工资的增长速度不太可能放缓。在此背景下，科技愈发成为提高生产力的有效手段。在仓储物流行业，包括仓库自动化、 SLAM、RaaS、可穿戴设备，或是更广范围内的干线自动驾驶系统、无人机配送及区块链和数字孪生的应用都已有落地项目助推行业的持续发展。物流市场近年来已成为全球投资者关注的焦点。与传统资产相比，物流资产仍有相对较高的资本化率。随着电商渗透率的逐步上涨，以及及时生产（Just In Time）向预生产（Just In Case）的转化，为仓储业绩长期增长带来保证。出口曾是国内仓储重要需求来源，随着更多市场陆续打开，出口增长势头不减；而国内消费增长、产品更新迭代，消费者对物流配送要求更加严苛，物流行业升级潜力愈发为各方关注看好。政府已出台多项政策及规范，并将物流列入新基建领域，支持相关投资与建设，同时以此促进欠发达地区发展。通过降低物流成本、为关注消费的中小企业创造经济活动等方式缩小城乡差距。

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