冷库行业报告：中国冷库投资运营分析（28页）

在建造阶段，冷库相比普通高标仓（下简称“干仓”）：1）每平米建安成本 更贵：冷库单平米投资额较普通干仓高 2000 元以上；“干改冷”较直接投资冷库 的成本还要贵 50%；2）制冷成本高：与冷库建造成本基本接近；3）建造周期更 长：中等体量的冷库建造周期为 1-1.5 年，较干仓多 3-6 个月。 到了运营阶段，冷库相比干仓运营成本更高，包括设备购置、设备维保、水 电费、人工操作成本（可能存在一些包装或加工环节）、IT 和物联网系统搭建与 维护等。从成本结构来看，最主要的运营成本是电费和人工，分别占成本结构的 45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折旧分别占成本比例的 8%、7%。在《冷链物流产业链全景分析——基础设施系列研究之冷链篇》报告中，我 们曾对部分国家骨干冷链物流基地和财政部关于冷链专项债的投资额进行了相 关梳理，结论是冷库的单位建造投资成本高达 5000 元/平米。按照自建冷库经营 成本折旧和修理费的占比结构，可以推导出冷库的日均运营成本在 2.9 元/平米/ 天。

根据不同的租金水平假设，我们测算出不同出租率情况下的冷库租赁毛利盈 亏情况：当冷库日租金在 3.4 元/平米时，保本出租率在 90%；当日租金在 3.0 元 /平米时，出租率在 100%才能实现毛利盈利当出租率小于 90%，则需要提升租 金水平才能实现盈亏平衡。但实际情况却很可能因位置不佳、整体设计与需求不 相符、租金过高挤出客户、货量不足等因素，导致冷库无法实现盈利。港口冷库主要业务相对比较单一，以进口食品查验、仓储服务、通关通检服 务等为主。未来，冷链食品存储加工一体化和腹地功能延伸是港口冷库的发展新 趋势。 冷链食品进口以肉类和冰鲜水产品为主。肉类冷库分布港口中，海港占比 63%，其中山东局和天津据占比超 20%，天津港和青岛港为主要肉类进口口岸。 水产品进口主要集中于海港（40%）和空港（35%），海港中福建局占比 66%， 为水产类最主要的进口港口。