地产行业报告：地产宽松（25页）

如果说限购约束居民购房资格，那么限贷则决定了居民购房能力。限贷放松的方式，一则降 低首付比例，二则降低居民贷款成本。 本轮首付比例调降，以二线及以下城市为主。 1 月，安徽发改委指出“引导房企通过降首付比例等方式扩大消费”，为全国首个明确降首 付的省份，具有很强的信号意义。目前，重庆、昆明、菏泽等多地商贷首付比例已降至 20%最 低下限1。 值得注意的是，3 月深圳市住建局将二手房指导价将上调 3％～5％。商业银行通过二手房 指导价发放购房贷款，二手房指导价上调将提高居民的房贷额度，实则是变相降低首付比例。 降低居民贷款成本为更多城市所选择。 降低贷款成本主要有两种方式：一则降低房贷利率。二则提高公积金贷款额度。公积金贷款 利率往往低于商业房贷利率，公积金可贷额度变高，意味着整体房贷成本的下降。目前几乎各线 城市在 1 月 LPR 调降后都跟随下调了房贷利率。而东莞、宁波、苏州几个新一线城市也同步上 调公积金贷款限额。 

本轮限贷政策中，首套房认定标准的放松值得注意。 首套房相比二套房，首付比例、贷款利率往往更低。因此，银行发放个人住房商业贷款时， 首套房的认定标准就变得很关键。 3 月以来，郑州、宁波、兰州等地开始将首套房认定标准从“认房又认贷”调整为“认贷不 认房”，即只要购房者以往房贷已经清偿，那么再次购买商品房申请贷款时，购房首付比和房贷 利率参照首套房贷款政策执行。 最后，为进一步刺激居民购房需求，部分城市直接向购房者发放购房补贴。 如果说放松“售购贷”是在释放购房潜在需求，那么发放购房补贴则是在创造居民购房需求。 新一线城市、二线城市大多对引进人才、多孩家庭发放购房补贴，往往在刺激楼市的同时，达到 引进人才、鼓励生育的目的。 而也有城市譬如南宁，对此前拆迁者购房发放 3 万元货币补偿，目的是为加快南宁市商品房 去库存周期。三、四线城市的刺激方式更多元，力度也更大，譬如淮北，面向所有购房者发放不 超过 6 万元/人的购房补贴，譬如江门，计划对购房者发放合计 3700 万元消费券。