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2025-04-02 6 地产及旅游行业报告
如果说限购约束居民购房资格,那么限贷则决定了居民购房能力。限贷放松的方式,一则降 低首付比例,二则降低居民贷款成本。 本轮首付比例调降,以二线及以下城市为主。 1 月,安徽发改委指出“引导房企通过降首付比例等方式扩大消费”,为全国首个明确降首 付的省份,具有很强的信号意义。目前,重庆、昆明、菏泽等多地商贷首付比例已降至 20%最 低下限1。 值得注意的是,3 月深圳市住建局将二手房指导价将上调 3%~5%。商业银行通过二手房 指导价发放购房贷款,二手房指导价上调将提高居民的房贷额度,实则是变相降低首付比例。 降低居民贷款成本为更多城市所选择。 降低贷款成本主要有两种方式:一则降低房贷利率。二则提高公积金贷款额度。公积金贷款 利率往往低于商业房贷利率,公积金可贷额度变高,意味着整体房贷成本的下降。目前几乎各线 城市在 1 月 LPR 调降后都跟随下调了房贷利率。而东莞、宁波、苏州几个新一线城市也同步上 调公积金贷款限额。
本轮限贷政策中,首套房认定标准的放松值得注意。 首套房相比二套房,首付比例、贷款利率往往更低。因此,银行发放个人住房商业贷款时, 首套房的认定标准就变得很关键。 3 月以来,郑州、宁波、兰州等地开始将首套房认定标准从“认房又认贷”调整为“认贷不 认房”,即只要购房者以往房贷已经清偿,那么再次购买商品房申请贷款时,购房首付比和房贷 利率参照首套房贷款政策执行。 最后,为进一步刺激居民购房需求,部分城市直接向购房者发放购房补贴。 如果说放松“售购贷”是在释放购房潜在需求,那么发放购房补贴则是在创造居民购房需求。 新一线城市、二线城市大多对引进人才、多孩家庭发放购房补贴,往往在刺激楼市的同时,达到 引进人才、鼓励生育的目的。 而也有城市譬如南宁,对此前拆迁者购房发放 3 万元货币补偿,目的是为加快南宁市商品房 去库存周期。三、四线城市的刺激方式更多元,力度也更大,譬如淮北,面向所有购房者发放不 超过 6 万元/人的购房补贴,譬如江门,计划对购房者发放合计 3700 万元消费券。
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