中国住房租赁市场研究报告（44页）

行业报告下载 2022年08月09日 06:07 管理员

中国住房租赁市场在政策引导下自 2015 年开启了快速发展模式，在 “积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下，住房租赁企业机构化、规模化发展成为趋势，并在较短时间内实现了住房租赁市场的规模扩充。截至 2018 年底，位于市场领导地位的万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家公寓五家不同背景的集中式住房租赁企业在 16 个重点城市的开业项目近 550 个，并带动中国住房租赁市场呈现专业化、规模化发展的趋势。结合具体运营的项目分布，将近 60% 的项目分布在四个一线城市，也反映出规模化、机构化的长租公寓企业在选址上偏向于一线城市或发展较快、人口净流入较多的强二线城市 1 。至 2021 年末，除世联红璞易主外，万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓和城家公寓依然是长租公寓市场的主力，合计管理规模超过 40 万间，这也意味着在过去三年即便处于行业发展的初期，同时面临疫情的冲击，中国住房租赁市场仍然得以快速发展、市场规模快速扩大。

尽管租赁市场规模持续扩大，但前期投资大，回报率低、回报周期长且缺乏良好的盈利模式是参与主体面临的主要问题，也制约了市场的可持续发展。于 2016 年印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》同时提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。2017 年底，全国首单权益型公寓类 REITs 新派公寓权益型房托资产支持专项计划发行。2018 年 4 月，中国证监会、住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》完善了住房租赁资产证券化的流程，支持住房租赁企业发行权益类资产证券化产品，积极推动债权类资产证券化产品，试点发行 REITs 以盘活存量资产。这无疑体现了国家政策层面从金融方面给予租赁市场发展的大力支持。根据戴德梁行统计，截至 2018 年底，共有 11 单租赁住房类 REITs、CMBS 产品成功发行，规模近 135 亿元。同年 5 月，银保监会印发《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》明确了险资投资长租市场的要求，同时支持险资发挥自身长期、稳定的优势投资长租房项目，并开通绿色通道，优先处理，支持租赁住房健康发展。三个月后，首单由险资通过保险私募基金参与的长租公寓项目“中再资本 - 协鑫长租公寓” 落地南京，投资额约 80 亿元，可提供租赁住房约 4,000 套。

中国住房租赁市场研究报告（44页）