房地产行业报告：关于地产多维度的短期可能演变（56页）

行业报告下载 2022年09月13日 07:12 管理员

近期断供风波发酵，其根结便在于房企资金流转不畅导致的高周转模式失效，进而引发的停工烂尾楼盘数量增多，在此过程中房企存在违规挪用预售资金的行为，银行也未能积极履行资金监管义务。尽管当前影响范围有限，但我们认为其带来的连锁负面效应扩散将抑制楼市的回暖预期，居民对期房交付担忧进一步加剧。目前曝出断供的楼盘多为近四年认购并在2022年理应实现正常交付的楼盘，从当前停工缓工现象增多可推演出延迟交付情况仍将增加，因此后续针对如何保交楼将成为政策重心，若断供现象持续发酵，政府有望通过设立房地产行业稳定基金等方式来规避系统性风险。断供可能造成的影响：对于银行体系造成冲击，银行坏账率提升；政府对预售资金监管再次趋严执行；居民规避对于出险房企期房的购买，企业现金流承压加剧；政府加紧出台“保交楼”对策。结合近期部分房地产企业的偿债风险，为避免断供事件甚嚣尘上，银保监会和地方政府正积极推进保交楼方案。从近期采取的方案导向来看，通过由政府出资设立纾困基金来缓解地产开发商信用风险成为必要选项，该类基金或可通过入股民营地产开发商帮其渡过难关，或通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘的存量资产盘活、困难房企救助等解围纾困工作；银行可针对前期已释放个人按揭贷款且已停工的项目，注入流动性以保障已预售项目的完工。

楼市成交仍面临困局，2022年以来各能级城市新房成交面积增速加速下移，尽管6月份成交同比降幅显著收窄，但政策松绑下的复苏预期扭转还远未达到，部分地区烂尾楼盘断供风波发酵，7月销售降幅再次走扩。考虑到居民加杠杆空间已进入瓶颈阶段，居民消费预期走弱，中长期贷款增量与政策目标背道而驰，受制于资金压力的房企拿地能力缺失进一步导致土地出让金收入达到谷底，我们认为政策目标与实际所呈现的负反馈场景尚有较大差距。展望后续，我们认为政策大概率将追求动态平衡，即复苏兑现顺利，政策突破现有框架的概率降低；复苏预期证伪，则政策路径及强度均有进一步优化的空间，至明年上半年均将处于政策与基本面复苏相互印证的窗口期。源于居民及企业主体信心缺失造成的供需不振制约销售的复苏，而在此背景下不同城市的政策放松节奏仍存在较大差异性。基于因城施策的逻辑，基本面拥有强支撑的一线核心城市在政策放松动力层面略显不足，目前仅上海及广州远郊区域作出落户政策的优化，需求端核心限购限贷政策基本未做调整；而二线城市尚处在政策突破的阶段，政策着力点更侧重于刚需，限购的放宽具有局限性，针对改善性需求支持的限贷政策放开只在少数城市得以执行；三四线城市当前地产限制政策已实现能放则放，未来进一步放松的空间相对有限，难以对需求增量形成有效刺激。由于调控本质始终是追求稳定而非刺激，因此政策矛盾点依然在于局部适度放松下刺激力度不足与避免全面放松导致核心城市量价过度上涨之间的权衡。