保障性租赁住房REITs专题报告：红土创新深圳人才安居REIT投价分析（23页）

行业报告下载 2022年08月24日 08:38 管理员

从出租率看，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租赁住房的出租率分别为99%、 99%、100%和98%，入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强，发生欠租等违约事项的风险较低。并且根据原始权益人的历史经验数据表明，同类住房年平均退租率不到2%，重新配租的效率很高，现有的出租率能够保持相对稳定。预计未来项目能够产生持续、稳定的现金流。从租金看，四个项目均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，且根据深府规〔2018〕13号文规定，深圳市出租的人才房的租金为届时同地段市场商品住房租金的60%左右。因此四个基础性项目租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化租赁住房相比具有显著的竞争优势。根据基金募集说明书，深圳市的保障性租赁住房租金定价标准远低于其他主要城市的定价标准。从现有租约租赁期限看，四个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%，且租约到期前承租人可以申请续签，每次续签时租约期限仍为3年，续签政策能保持租约持续稳定。项目收入来源高度分散，承租人包括用人单位和个人两类。其中，用人单位分为企业和机关事业单位。

截至2022年3月31日，个人租户占比约43%，用人单位占比约57%，最终入住人均是深圳市、区住建部门认可的个人，相关人员的信息由住建部门通知出租人，因此最终收入来源均为个人。项目前十大租户租赁面积占比总计23.35%，租金收入占比总计35.20%，租户所属行业涉及8个行业及1个机关事业单位。按照现行的配租政策，原租赁合同到期后也将继续由深圳市、区住建部门进行配租，可以维持收入的合理分散。2021年营业收入较2020年（年化）增加8,891,731.61元，主要原因如下：由于配租工作由深圳市、区住建部门安排，其采取了分批配租的方式，保利香槟苑、凤凰公馆项目的租金收入呈现逐步提升的过程。保利香槟苑项目于2020年11月起租并产生营业收入，凤凰公馆项目于2021年1月起租并产生营业收入，2020年度，保利香槟苑项目租金收入较低，凤凰公馆项目未产生租金收入；2021年，随着项目出租率稳步提升，保利香槟苑及凤凰公馆项目营业收入实现增长。截至2021年12月31日，保利香槟苑、凤凰公馆项目出租率分别达97%和98%。2022年（年化）营业收入较2021年度增加 13,750,413.51元，主要原因如下：安居百泉阁项目于2022年3月1日起租并产生营业收入2,049,957.50元；安居锦园项目于2021年10月15日完成竣工验收备案，于2022年 3月7日起租并产生营业收入667,330.00元。