中国工业地产研究报告：工业用地及物业形态、热门城市工业园区（32页）

行业报告下载 2022年11月11日 15:23 管理员

土地全生命周期经历了土地储备、供应、建设、投产管理等多个阶段。为加强工业用地盘活开发管理、保障项目持续运作，多城市以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管。实际操作中，由于土地出让至绩效评估*至少需要五年时间，较长时间跨度及期间信息统筹溯源等需要监管部门建立完整的评估体系，适时引入数字技术帮助管理者及时准确做出决策。 4. 容积率提升自2010年起，二、三、四线城市容积率呈现稳定上涨，最高可达到1.8。一线城市的容积率在2014年经历下幅后，自2015年起实现稳定上涨，最高可达到2.6。在上海市规划资源局在2020年发布的《关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则》中，规定工业用地容积率一般不低于2.0，通用类研发用地容积率不低于3.0。制造业是工业地产的主要终端用户。近两年，受疫情及全球政治环境变化影响，各主要国家均在重新思考制造业，尤其是高端制造的产业链布局。以半导体产业为例，在2022年美国、日本分别通过了“2022年美国创新与竞争法案”、“半导体援助法”等，皆旨在鼓励本土半导体产业的研发与生产制造，建立健全半导体产业链。为打破区域垄断的产业链分布，中国亦在发力处于落后位置的半导体前端设备及芯片设计赛道。

制造业目前占中国国内生产总值比重在2020年降至 26%的历史低点，随后持续回升，2022年上半年进一步升至29%，侧面体现中国制造对国民经济的重要性及国际市场竞争力依然具备较强实力。尽管如此，中国制造业面临的转型挑战依然严峻。工业地产近年成交活跃的背后，也体现了低附加值、劳动密集型的传统制造业面临的困境。诸如纺织服装、老旧过时的机械设备生产线在面临更严格的环保要求下，已难以在国际竞争立足。而新兴产业则往往有新的特定的软硬件需求，亟需运营方积极应对。在过去的十年时间里，中国研发支出大幅增加，在 2021年达到了2.8万亿人民币，相当于GDP的2.44%，接近全球水平。相较2011年的1.84%有所上升。在各国，研发支出的增速通常维持或超过经济水平的增长，中国在这方面仍然有很大的进步空间。目前中国的研发支出占GDP比重仍然落后于韩国（4.8%），美国（3.5%），日本（3.3%）和德国（3.1%)。目前，中国在医药等新兴领域产业升级的需求巨大。加强研发投入有望加速目前进口依存度较高领域的产业升级，这不仅有助于降本增量，更有助于相关产业上下游的协同发展。地区来看，作为大湾区及长三角的核心省份，广东（人民币4,002亿）和江苏（人民币3,439亿）研发经费投入在2021年位居全国前列。北京（人民币2,629 亿）和上海（人民币1,820亿）则在强度方面最高，研发投入占GDP比重分别达到了6.53%及4.21%。