中国企业不动产管理图鉴研究报告（28页）

行业报告下载 2022年12月07日 07:31 管理员

由于缺乏专业的职能部门、前瞻性的房地产策略，抑或是科学的管理体系，虽然有80%的企业在进行不动产的统一管理，但仅三分之二的受访者认为自己了解过企业不动产的概念。不同规模企业对CRE概念的了解程度，反映了不同时序和在不同历史阶段成长起来的企业的不动产管理特征。就一般认知而言，企业对CRE的认知程度应当随企业规模的增长而持续提升——企业规模越大，不动产管理复杂程度越高，企业理论上更迫切地需要了解先进的管理知识和理念。但是，调研结果显示，在全国布局了5-10个办公场所的企业，是这一趋势中的一个逸出值。在该规模区间的企业，在本次受访者中表现出了对CRE极高的认知程度，了解比例高达82%。这是因为，处于这个阶段的企业大多都是近几年涌现的快速增长型企业，从小微企业跃升到中型企业乃至大型企业的发展进程时间短、速度快，过程中迫切需要进行不动产的统一管理，但又尚未形成既有定型的管理模式，且在很短的时间内面临了极大的管理挑战。此外，此类较为年轻的企业也更容易接受新兴的专业化知识和体系。不同的企业规模会面临不同难度的CRE管理模式，租赁及购置场景的增加、企业扩张中的人员变动、战略调整中的并购和重组等原因，都会使不同规模的企业对CRE管理体系建立的必要性、迫切性和专业性产生不同要求。调查结果显示，由企业对CRE管理认知程度的变化可以看出随着规模递增，CRE管理体系经历了从分散到集中，再分散到再集中的波动过程。中央集中管理比例最高的CRE相关工作是设施设备管理，包括现场设施、建筑系统、能源等方面的维护管理。

八成受访企业在该领域有统一部门管理全公司各城市、各职场和各分支机构的相关工作，其中20%企业设有专门的CRE部门管理，42%由行政部管理，14%由采购部门统一管理，其他管理部门包括后勤部及IT部门代管。管理相对最为分散的领域则为不动产租赁，三成企业进行非统一管理，包括中央多部门分散管理和区域分支公司分散管理，也有由财务部门代管情况。在我们的实际工作中也常常能看到这样的案例，一些全国性超大型机构，不动产相关支出高达数十亿乃至百亿元量级，但其租赁行为由总部行政、采购部、各业务线中台、各大区或省级支公司分散管理，甚至有特殊不动产空间由总裁办或其他部门单独负责。因此，企业内部往往难以厘清不动产相关指标，内部数据格式不统一、流程未打通，难以进行有效的成本拆分和流程控制，易造成资源冗余、效率下降和和合规风险。在不动产租赁方面，统一管理比例最高的行业为专业服务业和金融，统一管理比例约90%。这两个行业是全国大部分甲级办公楼市场中占比最大的租户类型，具有相对丰富的优质办公楼宇租赁和使用经验。其中，专业服务业的租赁活动主要由行政部门管理，会计师事务所、律所等企业注重在商务氛围浓厚的商业活动聚集区设立办公地址，并对楼宇品质选取和企业形象展示有更高要求。而金融行业设置CRE团队比例最高——高达44%的金融企业受访者表示企业的租赁活动由CRE部门统一监管，这是由于近年来金融行业在行业监管和合规审查等方面的要求和标准持续提高，因此对不动产方面的统筹监管也更加重视。制造业和生命科学等行业所使用和运营的不动产空间主要集中在产业园区和工业厂房等物业类型中，其企业性质决定了他们所需要管理的研发实验室、电力装备、器材、机柜等设备设施数量庞大、品类复杂，因此统一管理比例很低，仅50-60%。而专业服务业、金融行业和TMT等第三产业在此方面集中监管水平更高。